Aos jovens é prometido um apoio à “construção dos projetos de vida” e aos idosos é garantido que são uma “prioridade” e que “nunca, por nunca, terão de abdicar das suas casas”. No centro das preocupações do Governo estão, também, aqueles que não sendo jovens nem idosos têm mais dificuldades no acesso a uma habitação digna. O primeiro-ministro Luís Montenegro e o seu ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, apresentaram esta sexta-feira o programa “Construir Portugal” com 30 medidas mas, embora se confirmem várias do programa de Governo, fica para mais tarde a explicação sobre como vão funcionar na prática. E quando entram em vigor. Muitas aliás chumbaram esta semana no Parlamento, quando a IL apresentou um pacote de projetos de lei para revogar o Mais Habitação.

Confirma-se que será dada uma garantia pública aos jovens (até 35 anos) para que consigam dar “entrada” na compra de casa – mas não se especificam os “limites” que Pinto Luz reconheceu que existirão nessa medida. Os jovens vão ter, também, uma isenção de imposto de selo e IMT na compra da primeira casa (só em casas até 316 mil euros) – mas falta saber se há outros limites à abrangência da medida.

Vão ser revistos a lei do arrendamento – “que teve alterações nos últimos oito anos” que trouxeram “distorções” – e o chamado “Simplex urbanístico” – que está a assustar as câmaras. Já o IVA da construção vai descer para 6%, mas o Governo assume que não será para já.

O Governo divulgou 30 medidas, mas sem os detalhes, convidando a “contributos positivos” de outros partidos, das autarquias e do setor. Luís Montenegro promete “aproveitar o que está a funcionar bem, e mudar, já e rapidamente, o que está a funcionar mal ou não está a funcionar”.

Garantia pública aos jovens para compra de casas e isenção até ao 4.º escalão de IMT (316 mil euros)

Os jovens (até aos 35 anos) que queiram comprar uma casa vão poder ter uma garantia pública para conseguirem financiamento bancário, mas o Governo não especifica, para já, quais serão os limites para esta medida. Na prática, significa que os beneficiários da medida podem endividar-se tendo o Estado como fiador (parcial) da chamada “entrada” do crédito, normalmente 10% do valor da casa.

Esta é uma medida que já tinha sido proposta pelo PSD na altura na apresentação (pelo PS) do Orçamento do Estado para 2024. Na altura, o PSD avançou com a proposta de criação de um programa de apoio à aquisição da primeira habitação própria e permanente para jovens até aos 35 anos, que seriam apoiados “através da concessão de uma garantia pública sobre empréstimos bancários para crédito à habitação”, com um valor máximo igual ou inferior a 10% do valor do financiamento bancário, “substituindo-se aos capitais próprios nesse montante”.

Agora no governo, a equipa liderada por Luís Montenegro não esclarece se se mantêm inalteradas as condições desta medida. Mas o PSD propunha, quando estava na oposição, que a garantia se extinguisse quando estivessem pagos os primeiros 10% do capital contratado.

Também vai ser dada a (alguns) jovens uma isenção do IMT e do Imposto de Selo na compra de casa, confirmou Miguel Pinto Luz esta sexta-feira. O ministro teve de voltar “à página certa” da apresentação powerpoint onde estavam elencadas as 30 medidas do pacote “Construir Portugal” e, aí, confirmou que só estão abrangidas as casas até ao 4.º escalão de IMT (316 mil euros). Isto para evitar que jovens com que queiram comprar casas mais caras (Pinto Luz deu o exemplo de alguns jogadores de futebol) possam beneficiar de uma medida de política pública que pretende atenuar as dificuldades de acesso à habitação por parte dos jovens.

“É um compromisso eleitoral” que será cumprido, afirmou Miguel Pinto Luz. Mas Os contornos exatos da medida ainda vão ser “negociados” com a Associação Portuguesa de Bancos (APB) e com o Banco de Portugal. Mas deverá haver novidades já nas próximas semanas, depois de um conselho de ministros temático (sobre a juventude) que acontecerá em breve e onde serão definidos outros limites para o programa, que o ministro ainda não revelou.

IVA da construção reduzido para 6%, sim, mas não é para já

O Governo não se compromete com uma data concreta para a redução do IVA da construção para obras de construção e reabilitação habitação 6%, uma medida que o setor da promoção há muito pede e que alguns esperavam que pudesse entrar em vigor mais em breve (nomeadamente no próximo Orçamento do Estado). Mas o único compromisso que existe é que a medida irá avançar “até ao final da legislatura”.

O ministro Miguel Pinto Luz mostrou-se confiante de que será possível avançar “mais cedo” do que a reta final da legislatura mas não existe um compromisso firme sobre uma data mais próxima. Mas “está a ser modelada”.

O que Pinto Luz deixou claro, porém, é que o Governo não quer que “esta poupança em IVA se repercuta em lucros para o promotor” mas, sim, “que se reflita em baixa de preços para quem compra”. E, por isso, haverá limites em função dos preços para quem beneficie desta medida.

Alojamento local volta a ter regras antigas. Contribuição será revogada

O Governo já tinha prometido e, apesar do PSD/CDS terem chumbado o projeto de lei da IL que previa a revogação do Mais Habitação no alojamento local, avança agora, e “já nos próximos 10 dias, no próximo conselho de ministros”, com o fim da contribuição extraordinária sobre estes negócios. A CEAL (contribuição extraordinária sobre o alojamento local) vai ser revogada – este seria o primeiro ano de pagamento.

É uma medida que tem, no entanto, de ir ao Parlamento. Além do fim da CEAL, o Governo promete o fim da regra da caducidade da licença (nas regras aprovadas pelo Mais Habitação) os detentores de alojamento local tinham de fazer prova de que havia negócio nessas habitações, sob pena de a licença ser caducada. Além disso, ficaram impedidos de transmitir a licença, o que este Governo também pretende reverter. E o IMI não será agravado, já que será novamente alterado o coeficiente de vetustez destes estabelecimentos.

Miguel Pinto Luz explica que quer devolver às autarquias a competência plena para gerir esta atividade, definindo o Governo as regras macro. “Tratar igual aquilo que é diferente foi um erro”, atacou o ministro das Infraestruturas e Habitação que, antes de ir para o Governo, esteve na Câmara de Cascais.

Regime do arrendamento urbano vai voltar a ser revisto

A lei do novo regime do arrendamento urbano (NRAU) vai voltar a ser revista. A “correção de distorções introduzidas na lei do arrendamento urbano nos últimos oito anos” foi a promessa de Miguel Pinto Luz, que não especificou em que artigos pretende introduzir alterações, falando apenas na necessidade de a lei permitir mais flexibilidade nos arrendamentos de curta duração (um, dois anos).

“A lei tem de ser revisitada, sem dogmas, sem preconceitos, devolver flexibilidade e confiança a quem arrenda e aos senhorios”.

Habitação. “Programa é flop e mão cheia de nada”

Sem dizer o que vai ser mudado, Miguel Pinto Luz explicou que vão ser criados grupos de trabalho com a sociedade e câmaras para revisitar a lei, nomeadamente para as rendas anteriores a 1990, porque, segundo o Governo, “as regras dos últimos anos fecharam o mercado e o mercado tem de voltar a ter confiança que advém do diálogo e criar regras de acordo com o mundo de hoje e não de acordo com o mundo de há 10 ou 15 anos. Não façamos disto um cavalo de Tróia para mexer nos tectos. Não é esse o nosso objetivo”.

A lei do arrendamento urbano tem sofrido várias alterações ao longo dos anos e tem sido alvo de críticas, tendo os últimos governos suspendido a aplicação de regras da designada lei Cristas.

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Questionado sobre o que podia mudar para os mais idosos, Miguel Pinto Luz garantiu que “nunca por nunca terão de abdicar das suas casas”. “Os idosos estão no centro das nossas prioridades”, atalhou Miguel Pinto Luz.

Revogação do arrendamento forçado e da substituição do arrendatário pelo Estado

O Governo vai, já nos próximos dias, legislar no sentido de “revogar o arrendamento forçado” que é, na sua opinião, uma das “medidas erradas” que estão no programa Mais Habitação.

Para “devolver a confiança” no arrendamento, o Governo garante mover-se pelo “respeito pelo Direito da Propriedade”.

Mais à frente, dentro dos próximos 30 dias, vai-se fazer também a “revogação da medida de garantia e substituição do Estado como arrendatário”.

Duplicar número de fogos para habitação pública

O Governo define como ambição, na sua estratégia, duplicar o número de casas possíveis de serem construídas e que estão em candidatura no IRHU, mas sem garantia de construção. Segundo os dados apresentados pelo ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, houve 53 mil fogos candidatados pelas autarquias. Mas mais de 7 mil candidaturas das câmaras estavam por aprovar ou avaliar no IHRU, sendo que no PRR ficou o compromisso de se construir 25 mil fogos.

“O IHRU não foi capacitado, e está manietado pela capacidade para acudir a 7 mil avaliações”. Assim, para esses casos, o Governo pretende que seja possível às câmaras assinarem um termo de responsabilidade, mediante o qual o Estado pode avançar logo com a assinatura dos apoios.

“Temos o tempo até ao pagamento da primeira tranche para encontrar desconformidades”. Uma medida já acordada com a Comissão Europeia, a estrutura de missão do PRR – Recuperar Portugal – e com o Ministério da Coesão Territorial. Com isso os autarcas podem cabimentar as verbas e começar os concursos públicos e as obras.

“Vamos cumprir com o desígnio de 2026 para o PRR”, assume Miguel Pinto Luz que ainda se compromete a discutir com o Ministério das Finanças uma soluções de financiamento – seja o programa 1.º Direito ou outro – para as 25 mil que ficaram de fora dos apoios do PRR. Isso será feito “nas próximas semanas”. “Não podemos parar”, salienta Miguel Pinto Luz.

Nesta estratégia, “estamos a fechar um protocolo entre o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e a Construção Pública EPE [antiga Parque Escolar] para que cerca de 10 mil fogos que estão em fase de concurso no IHRU possam ser executados pelo lado da Construção Pública. O Estado tem de compreender que deve especializar-se, a Construção Pública é especialista em fazer essa construção, o IHRU essa gestão, vamos protocolar – muitas estão no PRR, cerca de 6.800 – para estas casas possam ser desenvolvidas”.

“Ao ritmo de avaliações que tínhamos hoje corríamos o risco de chegar ao final do ano e não estarem todas avaliadas” e assim chegava-se a 2026 sem as casas construídas. “Nas próximas semanas estaremos em condições de começar a assinar contratos para todas essas candidaturas, as primeiras 26 mil, com os senhores autarcas”. Passar de 25 mil para 50 mil é uma medida “agressiva”.

Governo acha que se foi longe demais no Simplex Urbanístico

Pinto Luz, que até recentemente era autarca (em Cascais) criticou alguns pontos do chamado Simplex Urbanístico (que entrou em vigor, em pleno, em março), sem ser muito concreto sobre as matérias que irão ser alteradas para “melhorar” esse pacote legislativo. A “revisitação” do Simplex irá acontecer ao longo dos próximos 90 dias, revelou o ministro.

O Governo considera que o Simplex trouxe algumas medidas positivas mas também “assustou os autarcas” porque se foi “demasiado” longe em certos aspetos. O programa “colocou uma pressão do lado das Câmaras para a qual elas não estavam preparadas”, disse Pinto Luz, avisando que o risco é que o novo enquadramento crie problemas nas cidades, edifícios embargados, etc.

Também será dada prioridade a aprovar o novo Código da Construção, mas o Governo não estabelece um prazo concreto para essa unificação de toda a legislação nacional para a construção.

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Terrenos rústicos para casas de função para professores e forças de segurança

Em 60 dias o Governo quer rever a lei dos solos. Isto para que possam ser utilizados para outros fins, nomeadamente para habitação. E vários tipos de habitação.

Miguel Pinto Luz explica que se pretende permitir o uso de solos rústicos “para soluções sustentáveis de habitação”, soluções de habitação “a custos controlados e de arrendamento acessível”, mas também para que possa haver um reforço da bolsa nacional de alojamento urgente e temporário (BNAUT) e a oferta de casas de função para professores, forças de segurança, trabalhadores agrícolas, industriais.

Aproveitar imóveis do Estado para habitação. Governo cria regime semi-automático com câmaras

Foi a primeira medida anunciada na estratégia da habitação, que contém 30 ações: “Disponibilização de imóveis públicos para habitação build to rent com renda/preço acessível”.

“O Governo está coeso à volta de uma estratégia de encontrar soluções”. A informação sobre milhares de imóveis do Estado vai ser compilada – há muitos anos que os sucessivos governos prometem atualizar a base de dados dos imóveis do Estado – para pôr à disposição da habitação. Miguel Pinto Luz ficou com a tutela da Estamo, confirmou o ministro, numa informação que já tinha sido avançada pelo Jornal Económico.

O aproveitamento dos imóveis públicos será feito com as câmaras no que o Governo chama o regime semi-automático, sinalizando “com humildade” que o Estado “é muitas vezes incapaz de gerir estes imóveis” e por isso se as autarquias se encontrarem imóveis do Estado informem e agilizar-se-á, se não houver alternativa no Estado, a gestão pela câmara. A medida será tomada no próximo conselho de ministros.

Para aumentar a oferta, o Governo vai lançar o Bónus Construtivo, que levará a um aumento dos índices e dos limites de densidade urbanística para habitação, em 90 dias, comprometendo-se a estudar novas centralidades aumentando nomeadamente a coordenação com os transportes públicos.

Cooperativas fomentadas com garantias públicas e linhas de crédito para construção

O Governo quer estimular a construção cooperativa. E, por isso, compromete-se a dar garantias a este tipo de empreendimentos habitacionais. Isto em 90 dias. “O Estado dará esse impulso”.

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Por outro lado, promete o lançamento de linhas de crédito para promover estas construções para arrendamento. Não foi referido o valor das linhas de crédito, mas realçou que se pretende alinhamento de maturidades (maiores) para que o produto seja para arrendamento. Isto terá de ser feito em conjunto com a banca e com os supervisores bancários.

O Governo quer ainda estabelecer um pacto com agentes do setor para aumentar a capacidade construtiva e criar um contrato de investimento para construir e arrendar, uma inovação, nas palavras de Pinto Luz.

Os promotores, diz, não arriscam, porque “não têm confiança no Estado. O Estado muda ao sabor dos tempos as leis”, e assim quer garantir o compromisso de estabilidade aos promotores para um ativo específico.

Contratos de seguro no crédito à habitação em qualquer seguradora

O Governo quer permitir que os contratos de seguro que são obrigatórios nos créditos à habitação possam ser contraídos livremente no mercado, “para a concorrência funcionar”.

Miguel Pinto Luz explica que “quem recorre ao crédito pode passar a recorrer a seguros de outros bancos e seguradoras, desde que garantam o mesmo nível de risco e de capital”. Uma medida que já tinha sido referida pelo PSD, mas que será trabalhada em conjunto com bancos e seguradoras.

Porta 65. Projeção de apoio antes do contrato de arrendamento

O Governo vai mexer no Porta 65. Hoje em dia é necessário uma promessa de contrato de arrendamento, mas que os senhorios se escusam em muitos casos a fazer. “O sistema não funciona ou funciona mal”. O Governo quer dispensar o contrato de arrendamento ou a promessa de contrato para acesso ao Porta 65.

“O jovem fará a candidatura de acordo com os seus rendimentos e a sua taxa de esforço e ser-lhe-á apontada uma renda prospetiva e depois com a aprovação da candidatura sente-se empoderado para ir ao mercado e encontrar a casa”, ou seja, inverte-se a candidatura.

Apoio extraordinário à renda mantém-se mesmo que contrato seja alterado

O Governo pretende eliminar algumas restrições no acesso ao apoio extraordinário às rendas. Miguel Pinto Luz fala na agilização dos programas de subsídio à renda, para eliminar as caducidades do apoio à renda quando o contrato é alterado. E assim o Governo pretende garantir que o mesmo inquilino para o mesmo imóvel mantém os direitos adquiridos, desde que o contrato inicial seja anterior a 15 de março de 2023. No próximo mês será regulado.

O Governo prometeu ainda, na sua estratégia, revisitar todos os programas de apoio às rendas “altamente complexos e alguns até sobrepostos”. E promete criar um regulamento de transição entre os programas de rendas apoiadas e as rendas acessíveis, para garantir a continuidade dos apoios.