“Transportes” foi uma palavra que esteve ausente do debate parlamentar, no dia 9 de janeiro, quando se aprovaram (na generalidade) as medidas com que o Governo quer combater a crise no mercado da habitação. Mas, para Patrícia Barão, essa é uma componente essencial da resolução deste problema: é tão importante construir e disponibilizar mais casas como é garantir uma sólida rede de transportes e acessibilidades que permita “criar novas centralidades”. A nova presidente da maior associação do setor imobiliário, a APEMIP, diz que, sem isso – e sem mudanças na lei do arrendamento –, a crise vai continuar.
Em entrevista ao Observador, Patrícia Barão nunca fala numa “crise na habitação”, fala sempre numa “crise no acesso à habitação” – porque não faz sentido falar numa crise num setor que se valorizou para mais do que o dobro, na média nacional, em poucos anos. Quem já é proprietário de uma casa não estará a sentir a crise na pele, só quem não a tem e precisa de aceder a ela, seja por aquisição ou por arrendamento. E, nessa perspetiva, para a nova presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), as medidas do Governo podem considerar-se “espetaculares”, embora tenham sido “mal comunicadas”.
“Nunca vi um pacote tão bom ser tão mal comunicado“, afirma Patrícia Barão, referindo-se, em particular, à “questão semântica” que se gerou em torno da definição de rendas de 2.300 euros como valores “moderados” (e, por isso, apoiados pelo Estado com reduções no IRS aos proprietários, entre outras medidas). Do seu ponto de vista pessoal, “todas” as rendas, sem limite, deviam ter o benefício fiscal – incluindo o IRS de apenas 10% cobrado aos proprietários. Mas “sendo necessário definir um teto, que eu entendo que isso tenha de ser feito, não deviam chamar-lhes ‘rendas moderadas’ nem a ‘custos controlados’, nem ‘acessíveis’, nem nada disso – diziam que era até ao valor x e ponto”.
Mas, semânticas à parte, o valor faz sentido, apoiar rendas até 2.300 euros por mês? “Nós sabemos como é que são as rendas em Lisboa e não podemos comparar isso com aquilo que é a média dos salários (líquidos) a nível nacional, quem faz isso está a misturar coisas que não faz sentido serem misturadas“, refere Patrícia Barão, lamentando que, “por causa da mega-polémica que se gerou, o ministro [Miguel Pinto Luz] passou mais tempo a explicar porque é que se considerava 2.300 euros uma ‘renda moderada’ do que a explicar as medidas”.
A polémica da “renda moderada” não só marcou as semanas da apresentação das medidas, em outubro, como foi, também, tema usado pelos partidos da esquerda para atacar o Governo no debate parlamentar de dia 9 de janeiro. Até Joaquim Miranda Sarmento, ministro das Finanças, teve de entrar na discussão para frisar que o que está em causa são rendas “até” 2.300 euros, o que inclui todos os valores abaixo disso, como 1.000 ou 1.500 euros de renda.
“O preço mediano em Lisboa estará em 1.800 euros, um preço por metro quadrado de 18 euros. O que significa que a renda de 2.300 euros dá para um apartamento de 128 metros quadrados. Um T3, que para uma família com dois filhos é absolutamente necessário”, disse Miranda Sarmento, acusando a esquerda de estar a “dizer que a classe média – enfermeiros, técnicos superiores do Estado, diretores de segunda linha de empresas – que queira e precise de morar em Lisboa, em Benfica, no Lumiar, em Telheiras, e precise de um T3, não o pode ter”.
“É preciso mudar a lei do arrendamento para equilibrar direitos de senhorios e inquilinos”
Com mais ou menos polémicas mediáticas, Patrícia Barão avisa que “não basta um benefício fiscal” para dinamizar de forma significativa o mercado de arrendamento. A descida do IRS “é uma medida ótima, que vai trazer mais casas para o mercado”, mas não será uma panaceia. “O próprio ministro diz que há 300 mil casas que não estão no mercado mas que estão prontas para vir para o mercado” – algumas poderão vir agora, com estas medidas, diz Patrícia Barão, mas não serão assim tantas porque falta uma coisa: “confiança“.
“A lei do arrendamento não deixa o proprietário confortável, é muito inibidor da vontade de arrendar uma casa saber que pode demorar entre dois e três anos para, em caso de incumprimento, se voltar a ter a propriedade de volta“, alerta a presidente da APEMIP.
▲ Patrícia Barão diz que as garantias dadas aos senhorios pelo "Mais Habitação" – de António Costa e Marina Gonçalves – não deram "confiança" aos proprietários.
ANTÓNIO COTRIM/LUSA
O anterior executivo, de António Costa, incluiu nas medidas do “Mais Habitação” algumas salvaguardas para os senhorios que se vissem confrontados com situações de incumprimento, incluindo ter o Estado a garantir o pagamento das rendas em falta. Mas estas salvaguardas não são simples nem tranquilizam ninguém porque, mesmo que o Estado compense o pagamento das rendas, os senhorios não conseguem recuperar rapidamente as suas propriedades.
“A lei é a lei e está acima disso tudo, esses mecanismos não protegem verdadeiramente os senhorios”, considera Patrícia Barão, relativamente às medidas lançadas por António Costa e a então ministra Marina Gonçalves. O que é preciso é “mudar a lei do arrendamento para equilibrar os direitos e deveres dos proprietários”, defende Patrícia Barão, refutando a ideia de que quem arrenda casas em Portugal são “grandes fundos ou grandes empresas”. “Há muitas pessoas que têm a sua poupança aplicada numa casa e aquela renda que recebem é o seu ganha-pão“, sublinha.
Porém, mesmo no investimento empresarial em construção para posterior arrendamento – o chamado build to rent –, esta “falta de confiança existe e é por isso que são raros os exemplos de projetos destes que tenham saído do papel“, afirma Patrícia Barão, deixando implícito que, sendo o build to rent também uma aposta do programa “Construir Portugal”, do atual Governo, esta medida não será bem sucedida se não houver uma alteração da lei do arrendamento.
Tema da habitação “nunca foi encarado com tanta coragem política como agora”
Ainda não foram revelados os números do Instituto Nacional de Estatística (INE) mas Patrícia Barão acredita que 2025 foi “mais um ano recorde” no volume de investimento em habitação. O número de unidades vendidas não será um máximo histórico, porque ainda não se regressou aos números anteriores à crise financeira do início da década passada, mas em termos de valor devem ser apuradas transações “a rondar os 41 mil milhões de euros”, o que será um recorde.
Olhando para 2026, para Patrícia Barão este será “um ano decisivo” para este mercado. “Vivemos um momento crucial, porque o tema do acesso à habitação é central na discussão pública – acho que o tema nunca foi encarado de forma tão séria como está a ser agora e com a coragem política com que está a ser enfrentado agora”, afirma a presidente da APEMIP, que confirma que a associação foi “ouvida” pelo Governo na preparação destas medidas.
“Sem dúvida alguma” que, diz Patrícia Barão, o programa “Construir Portugal”, de Miguel Pinto Luz, está “a ir mais à raiz do problema que vivemos” do que o programa “Mais Habitação”, do Partido Socialista – um problema que se gerou porque os sucessivos responsáveis políticos “andaram, como a avestruz, a enfiar a cabeça na areia à espera que a tempestade passasse”.
▲ Miguel Pinto Luz também é ministro das infraestruras e transportes, mas essa palavra tem estado ausente do debate político, diz Patrícia Barão.
ANTÓNIO PEDRO SANTOS/LUSA
Ainda assim, mesmo tendo Miguel Pinto Luz também a pasta das infraestruturas e dos transportes, Patrícia Barão considera que esse “elemento crucial” tem estado ausente do debate político. “Para se trazer nova oferta de casas em escala tem de se trabalhar nos transportes e na mobilidade, encontrar soluções que permitam criar-se novos pólos de habitação – obviamente nas periferias porque as cidades já não comportam, por falta de terrenos e por questões de densidade populacional”.
“Também aqui 2026 será um ano crucial porque temos a construção do TGV, temos a expansão do metro de Lisboa e do Porto, mas isso não vai chegar – temos de formar uma rede completa de transportes para podermos ter sustentabilidade nessa criação de novos pólos habitacionais”, afirma a presidente da APEMIP.
Por outro lado, no âmbito de “uma visão holística para o problema do acesso à habitação, temos, também, de olhar para a industrialização da construção, offsite“, ou seja, a construção em fábrica, em que as casas (ou partes delas) são produzidas e, depois, transportadas e instaladas nos terrenos. “Nós não vamos conseguir ter um crescimento do número de fogos sem a tornarmos mais ágil e já estamos a ver as grandes construtoras a criarem condições para fabricar elementos como as cozinhas, as casas de banho, as fachadas com maior otimização de mão de obra e de materiais”.
Regulação da mediação imobiliária “vai ter de existir, para bem de todos”
Patrícia Barão foi, nos últimos anos, vice-presidente de Paulo Caiado (que decidiu não se recandidatar a novo mandato) na APEMIP e foi, agora, eleita para um mandato de três anos (até 2028) – a tomada de posse aconteceu na última quinta-feira.
Depois de uma longa carreira na consultora JLL, passou em 2024 para a Dils onde continuou a ser responsável pela área do mercado imobiliário residencial. Decidiu candidatar-se à liderança da APEMIP depois de, enquanto vice-presidente da associação, ter tido um “contacto muito próximo com os associados” que lhe deu um “conhecimento muito apurado sobre os desafios” de um setor pelo qual diz ser “uma apaixonada”.
“Nós queremos estar próximos da tomada de decisões sobre o mercado imobiliário, queremos ser ouvidos, porque estamos a falar dos profissionais que apoiam os cidadãos numa das mais importantes decisões que tomam nas suas vidas, que é a compra ou venda de casas”, afirma a nova presidente da APEMIP, que tem quase dois mil associados.
Uma das áreas em que a APEMIP diz querer ser “ouvida” é na própria regulação do setor onde opera, a mediação imobiliária – algo que está prestes a ser feito pelo Governo. Depois dos pacotes para as vendas de casas do Estado, dos benefícios fiscais e da simplificação dos licenciamentos, o Governo estará a poucas semanas de apresentar um novo conjunto de medidas que estão a ser preparadas em colaboração com o Ministério da Justiça – temas como as heranças indivisas, os condomínios e a regulação da atividade de mediação imobiliária.
“A regulação da mediação vai ter de existir para bem da sociedade, não é para bem do setor ou para bem dos profissionais que aí trabalham”, afiança Patrícia Barão, salientando que, como a generalidade das profissões, a atividade dos mediadores tem de ser regulada “precisamente para garantir que quem está no setor da mediação é credenciado e está preparado para aconselhar, de forma transparente, com dados de mercado e para garantir que as transações se fazem de forma séria”.
Patrícia Barão diz que “hoje em dia nem sabemos quantos consultores existem no país“. “Como é que podemos ter um setor a funcionar sem podermos saber se a pessoa que está a fazer uma angariação de uma casa é uma pessoa que está credenciada como profissional preparado para o fazer e com a formação necessária”, pergunta a presidente da APEMIP, acrescentando que isso também fará com que, “quando alguma coisa não corre bem, eu tenho uma instituição capaz de garantir que as penalizações são feitas de forma séria e transparente”.
Esse registo dos profissionais estará no pacote regulatório que será lançado pelo Governo, confia Patrícia Barão, que refere um tema destacado por Ricardo Sousa, presidente da Century21, numa entrevista recente ao Observador. Esse tema é a regulação das plataformas de agregação de anúncios imobiliários.
“Temos de chamar à responsabilidade – é esse o termo – tudo o que são portais e plataformas de imobiliário, porque as principais plataformas deveriam identificar quem é que coloca lá os imóveis e se é alguém que está licenciado, para não termos aqueles anúncios enganosos, com preços completamente estapafúrdios”, defende a presidente da APEMIP.
Ao contrário do que acontece em plataformas como o Booking e o Airbnb, que têm filtros apertados, “nas principais plataformas [de venda de imóveis], qualquer pessoa pode, de forma completamente independente, recolher imagens de uma casa e definir um preço que não está minimamente alinhado com os preços do mercado”. “É facílimo” encontrar anúncios enganosos como esses, diz Patrícia Barão, seja com preços demasiado baixos (para gerar leads de pessoas interessadas em comprar casa) ou preços demasiado elevados (para tentar influenciar o preço a que outra casa, essa sim real, pode ser vendida).
“As plataformas têm de ser responsabilizadas pela informação que deixam que lá se ponha – isto não é rocket science“, afirma a presidente da APEMIP.
