Ao fim de mês e meio e depois de já terem sido aprovadas duas medidas (apoio ao crédito à habitação e apoio às rendas), o Governo promoveu mais um Conselho de Ministros para decidir medidas na habitação e já com a promessa de que no próximo dia 27 de abril haverá a terceira vaga. É que outras duas medidas viram prolongada a consulta pública, referente ao ordenamento do território e à simplificação do licenciamento.

Uma consulta pública que serviu para vários protestos, os quais receberam António Costa antes da conferência de imprensa que se seguiu ao Conselho de Ministros. O alojamento local receia pelo seu futuro e o primeiro-ministro não poupou explicações sobre o travão ao licenciamento desta atividade, mas esta foi uma área que teve várias mudanças na proposta aprovada no Conselho de Ministros face ao que foi inicialmente planeado. Ainda assim haverá travão, mas deixa-se margem para registos pelas autarquias. Houve mudanças noutras medidas, como no arrendamento coercivo, ainda que este seja mesmo para avançar. Também se introduz um IMI urbano que pode ser aplicado a imóveis rurais.

Caiu, tal como o Observador noticiou, a proposta dos senhorios terem de arranjar alojamento alternativo em imóveis sobrelotados. De resto, os vistos gold são mesmo para acabar.

Começou a corrida aos últimos vistos gold. Setor prevê “processos de milhões” contra o Estado e conflitos diplomáticos

Boa parte destas medidas têm de passar pela Assembleia da República com António Costa a considerar haver espaço para entendimentos. E quanto à passagem pela Presidência, o primeiro-ministro espera para ver. “O Governo respeita e não procura influenciar” o Presidente da República.

O que mudou

Alojamento local muito limitado com exceções. Costa atira mais poder para autarquias. E taxa vai ser menor

As limitações ao alojamento local vão mesmo acontecer. António Costa, num tom um pouco mais crispado, foi explicando que o alojamento local tem tido um crescimento significativo, havendo 109.890 habitações alocadas a esta atividade “e só este ano entre janeiro e fevereiro foram mais 2.017 habitações que deixaram de estar disponíveis para habitação e foram para esta atividade”, o que, nas suas palavras, “tem um impacto muito grande no acesso à habitação das famílias portuguesas e, por isso, exige regulação”.

Há, face à proposta que esteve em consulta pública, algumas mudanças. Fala-se agora da possibilidade de haver novos licenciamentos nos 165 municípios classificados de baixa densidade, assim como em mais 73 freguesias em 20 outros concelhos. As regiões autónomas continuam a poder atribuir registos de alojamento local, sem limitações.

O primeiro-ministro mostrou o mapa das regiões em que o novo alojamento local fica proibido, estando concentradas na zona litoral e no Algarve.

Por outro lado, e após a consulta pública, define-se que ficam impedidas as atribuições de licenças só para apartamentos e em estabelecimentos de hospedagem em frações autónomas. As moradias podem continuar a receber licenças.

Mas houve uma outra mudança que coloca o ónus de novas licenças nos municípios. É que cabe às autarquias a gestão do equilíbrio entre habitação, alojamento estudantil, atividades económicas várias e alojamento local. Como explicou António Costa, conforme previsto na Lei de Bases da Habitação cada município tem de elaborar a carta municipal de habitação e, cada um, “estabelecerá o equilíbrio que entende que deve existir” entre os vários imóveis.

“A partir do momento em que o município considera que está alcançado o equilíbrio deixa de haver suspensão de novas licenças”, mas “todos os municípios que se tenham considerado em situação carência habitacional e, por isso, ficam com prioridade ao acesso a financiamento público não poderão conceder novas licenças”. O primeiro-ministro socorreu-se de um provérbio popular para explicar esta determinação: “não podem querer ter sol na eira e chuva no nabal”.

Os registos existentes de alojamento local, tal como já estava previsto na proposta inicial, ficam válidos até 2030, mas com IMI agravado e com uma taxa adicional de 20% sobre o valor do imóvel. Podem, assim, continuar até 2030, altura em que os municípios vão decidir a renovação ou não a licença, que será revista de cinco em cinco anos. Há, no entanto, uma exceção introduzida depois da consulta pública. O alojamento local que tenha associado um crédito à habitação (para compra ou obras) terá a garantia de ver a licença renovada até ao final do contrato de empréstimo (nos termos originalmente contratados).

Quem está no alojamento local pode transitar, tal como já estava previsto, para o arrendamento habitacional, beneficiando de isenção de IMI e de IRS/IRC para os rendimentos prediais – podem transitar com estes benefícios os alojamentos locais registados até 31 de dezembro de 2022 e que façam um contrato de arrendamento até final de 2024.

Uma regra que é agora introduzida é a possibilidade de os proprietários manterem as licenças não ativas se no prazo de dois meses depois da entrada em vigor da lei apresentem declaração contributiva de como o imóvel está a ter rendimento com a atividade. “Sem declaração contributiva é porque não estão a utilizar e não faz sentido manter a licença”.

Ficou também determinado que as licenças não podem ser vendidas ou transmitidas, exceto em caso de sucessão, o que já estava previsto. Manteve-se também a possibilidade da assembleia de condóminos decidir (se votado por metade dos condomínios, em termos de permilagem) por fim ao alojamento local num determinado edifício, tendo para o efeito de comunicar à câmara.

Dia D para o alojamento local. Setor teme que novas regras destruam atividade

Arrendamento coercivo avança mas “não se trata de esbulho”. Moradias de fora

António Costa diz estar a ver com “perplexidade” a “vaga de receio que se gerou em muitas pessoas” a respeito do arrendamento coercivo – que vai, mesmo, avançar. O primeiro-ministro recusou que vá ser lançada uma “caça ao devoluto” e garante que “não se trata de esbulho, nem de expropriar” os proprietários.

Para garantir a “devida tranquilidade” pública, sublinhou Costa, “esta medida não se aplica aos territórios de baixa densidade”, aplica-se exclusivamente aos territórios com maior densidade. E só se aplica a apartamentos – “não se aplica a moradias ou outros tipos de edificação”.

Também se “esclarece”, palavra do primeiro-ministro, que “só se aplica a imóveis que há pelo menos dois anos estão classificados pelos municípios como devolutos”. “Os que não estiverem só poderão ser objeto desta medida dois anos fiscais depois de terem sido classificados como devolutos”, acrescentou o primeiro-ministro.

Na prática, será mais tempo, já que terão de estar decorridos dois anos desde que foi considerado devoluto pela primeira vez fiscalmente.

Colocando a bola do lado dos municípios, Costa disse que estes têm sido “parcimoniosos” a classificar os imóveis como devolutos — no país eram 10.998 imóveis, sendo que 6.444 eram no município de Lisboa, referiu o primeiro-ministro, garantindo que as medidas (e a sua dimensão) não justifica a controvérsia que se gerou.

Governo tenta acabar com “o mais conhecido mecanismo de especulação” com terrenos

Graças ao que assumiu ter sido uma proposta da Associação Nacional de Municípios, António Costa lançou uma medida para tentar acabar com o que diz ser uma forma muito usada para valorizar terrenos – sem nunca lhes dar uma utilização.

Os chamados “terrenos expectantes”, expressão usada pelo primeiro-ministro, existem quando há um proprietário que adquire um terreno e depois não lhe dá uso, de forma a esperar que o preço aumente”. “E, como está classificado como rústico, paga menos IMI do que uma casa normal”, disse António Costa. É o “mais conhecido mecanismo de especulação”, acrescentou: “terrenos em muitas cidades que vão sendo revendidos sem que se gere valor para as famílias”.

A partir de agora, “quando as câmaras verificarem que um proprietário está simplesmente a deixar o terreno inativo, passa a poder tributá-la de acordo com as regras do terreno urbanizável”. Aplica-se, apenas, a terrenos em perímetro urbano que tenham capacidade construtiva.

Porta 65 sempre aberto a candidaturas a partir de junho

É uma mudança relevante num programa que, desde que foi criado, tinha como base o facto de ter períodos de candidatura bem definidos. Atualmente eram três: em abril, setembro e dezembro. A partir de agora, o Porta 65 não terá períodos de candidatura fechados, estará sempre disponível para pessoas com menos de 35 anos. O último período de candidatura fechado será o próximo, em abril, uma vez que esta alteração só terá efeito a partir de junho.

Além disso, explica o Governo, a atribuição do apoio deixa de obrigar a que o candidato faça coincidir a sua habitação permanente, para efeitos de atribuição do apoio, à sua morada fiscal.

Esta mudança será extensível à medida anunciada no Conselho de Ministros de 16 de fevereiro, que é a criação do Porta 65+. Este será semelhante ao Porta 65, mas não terá limite de idade e destina-se em específico a famílias em situação de maior vulnerabilidade, que tenham uma quebra de rendimentos superior a 20% ou famílias monoparentais. Tal como no Porta 65, e ao contrário do que foi dito em fevereiro, estará disponível em regime contínuo ao longo do ano.

Arrendamento vai pagar menos impostos. Seguros de renda dedutíveis

Tal como já tinha previsto na proposta inicial, o arrendamento de longa duração vai beneficiar de taxas de IRS mais baixas. Assim, nos contratos de até 5 anos a taxa para rendimentos com rendas passa para 25% (atualmente até 2 anos está nos 28%, e entre 2 e 5 anos está nos 26%); os contratos entre 5 e 10 anos ficará nos 15% (contra 23% atuais); entre 10 e 20 anos ficará nos 10% (está nos 14%) e nos contratos de mais de 20 anos pagará um imposto de 5%, contra os atuais 10%.

Já no caso dos contratos para renda acessível haverá isenção fiscal em sede de rendimentos. Ficam também isentos de IMI e impostos sobre rendimentos prediais os contratos de arrendamento anteriores a 1990 (que têm rendas congeladas) e os contratos que, como referido, venham do alojamento local.

Há uma novidade agora anunciada que é a dedutibilidade dos seguros de renda ao rendimento bruto da categoria F (rendimento predial).

Contratos de rendas mais antigos ficam fora do novo regime. Novo regime para estes inquilinos divulgado até julho

Tal como já estava previsto, os contratos de arrendamento anteriores a 1990 não passam para o novo regime de arrendamento, ficando os inquilinos com rendas máximas fixadas. Segundo o documento disponibilizado pelo Governo, face às limitações de aumentarem rendas, os senhorios vão ser compensados por via fiscal (isso já se sabia e passa a haver isenção de IRS em sede de rendimentos prediais), mas o apoio pode passar pela atribuição de um subsídio, ou pela definição de valor máximo para a renda. “A proposta final será apresentada até julho, recolhidos os contributos do relatório que está a ser ultimado pela Planapp e pelo IHRU”. Pretende-se que o regime novo entre em vigor em janeiro de 2024.

O que não mudou

Vistos gold vão mesmo acabar. “Nada justifica”

O fim foi pré-anunciado antes de 16 de fevereiro, ainda no ano passado, proclamado após o Conselho de Ministros desse dia e confirmado esta quinta-feira. Os vistos gold vão mesmo acabar em Portugal. A discussão pública e a contestação do setor, que prevê uma forte litigância por parte dos detentores do carimbo dourado, não demoveu o Governo. “O que estes anos de experiência nos indicam é que nada justifica haver um regime especial para os vistos gold”, ditou António Costa, recordando que desde 2012 foram concedidas 11 758 destas autorizações especiais de residência.

A convicção do Governo sobre esta medida prende-se com o facto de 89% do investimento que resultou na concessão de vistos gold ter sido destinado apenas a imobiliário, e só em 22 das mais de 11 700 operações houve geração de emprego. As autorizações especiais de residência vão continuar a existir, ao abrigo da lei geral.

Tal como foi apresentado pelo Governo a 16 de fevereiro, continua a estar previsto que os vistos gold já existentes sejam convertidos numa autorização de residência normal. A renovação dos já atribuídos terá de ser feita a cada dois anos e fica salvaguardada pela reconversão da autorização de residência em autorização para imigrantes empreendedores, desde que cumpridos os requisitos necessários, que terão de ser aferidos pelas entidades competentes para a verificação do projeto empreendedor em curso.

Os que estão em apreciação assim vão continuar, e serão igualmente tramitados pelo regime geral. Os que estiverem pendentes do SEF ou pendentes de procedimentos de controlo prévio nos municípios são oficiosamente tramitados no regime de autorização de residência para imigrantes empreendedores, refere o Governo. “Toda a gente será tratada de acordo com o regime geral”, sublinhou António Costa.

A entrada em vigor da medida vai depender da Assembleia da República, que terá de aprovar a lei, e da promulgação do Presidente da República. Mas terá efeitos retroativos a 16 de fevereiro.

Uma “nova geração de cooperativas” para estimular novos projetos

A intenção foi expressa no Conselho de Ministros de 16 de fevereiro e vertida na versão final do Mais Habitação. O Governo continua a querer disponibilizar a cooperativas ou promotores privados em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH) solos ou edifícios públicos para construção, reconversão ou reabilitação de imóveis para arrendamento acessível.

“O primeiro objetivo é estimular novos projetos privados de arrendamento acessível, com os promotores como parceiros”, afirmou a ministra Marina Gonçalves. Este CDH terá as cooperativas como destinatárias, sendo que a afetação do património é feita através de cedência do direito de superfície por um prazo máximo de 90 anos. Não será permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários.

Ainda dentro desta medida, será criada uma linha de financiamento bonificado, com garantia mútua, para projetos de habitação acessível de construção ou reabilitação, que terá o montante máximo de 250 milhões de euros. Esta linha também estará disponível para projetos de Misericórdias, instituições particulares de solidariedade social e pessoas coletivas de utilidade pública administrativa ou de reconhecido interesse público, e para empresas privadas que cumpram critérios de elegibilidade para Contratos de Desenvolvimento para Habitação. Será promovida pelo Banco Português do Fomento.

O detalhe desta medida permitiu ainda ficar a saber que serão criados projetos-piloto, com a articulação entre IHRU, os municípios e entidades do setor, para que em seis meses tenham início projetos “democráticos e intergeracionais, com enfoque em modelos de habitação colaborativa e espaços de organização partilhada e/ou comum”, com renda acessível. Será ainda criado um registo de cooperadores, com destaque nos jovens.

Vendas de casas que sirvam para abater créditos (seus ou de descendentes) têm isenção de imposto sobre mais-valias

Como já tinha sido anunciado na primeira apresentação destas medidas, vai surgir uma nova forma de evitar o pagamento do imposto relativo às mais-valias. Além de poder evitar pagar esse imposto (ou parte) comprando uma nova casa, num período de três anos, passa a ser possível usar o encaixe para amortizar um crédito à habitação (para habitação própria e permanente) do mesmo contribuinte que vende ou de um descendente (filhos, netos, etc).

Ao ser aplicada nessa amortização de dívida, a operação de venda da primeira casa fica isenta de imposto sobre as mais-valias.

O Governo vai também, como já estava previsto, diminuir o período da isenção de Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) de três para um ano, nos casos de compra para revenda.

O objetivo do Governo, com esta medida, é “disponibilizar de forma mais rápida os imóveis para habitação, evitando que estejam muito tempo vazios”.

Na prática, a isenção de IMT que existe nas aquisições para revenda passa a exigir que o imóvel seja revendido no prazo de um ano, um terço daquilo que acontece hoje. E serão cobrados juros sobre o imposto que tenha sido diferido por motivo imputável ao contribuinte.

Rendas novas podem ser atualizadas. Reabilitação dá “bónus” na subida da renda de 15%

A proposta não mudou e assim o Governo aprovou na versão final a intenção de estabilizar as rendas nos novos contratos em função do que foi aplicado nos últimos cinco anos. Assim, os imóveis no mercado nesses últimos cinco anos, a renda inicial dos novos contratos não pode ser superior a 2% face à renda anterior (com exceção das rendas acessíveis).

A este valor acrescem os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (considera-se para 2023 o valor que seria devido por lei de 5,43% de atualização, e não os 2% que resultou da norma travão). Se os imóveis tiverem sido reabilitados o aumento pode ser de mais 15%. É um regime que vigora durante sete anos.

Nos imóveis para renda acessível, os rendimentos ficam isentos, assim como o IMI, IMT e imposto de selo.

“Arrendar para subarrendar” vai dar prioridade a jovens e famílias monoparentais

O Governo manteve na versão final do pacote “Mais Habitação” a proposta que ficou conhecida como “Arrendar para Subarrendar”. Aqui, o Estado propõe o arrendamento – voluntário – de casas que são propriedade de privados, nomeadamente imóveis que estão desabitados mas prontos a habitar.

Quem arrenda será o IHRU mas é a Estamo que vai identificar os imóveis que cumprem os requisitos para, depois, serem subarrendados a agregados da classe média, com taxas de esforço máximas de 35% e dando prioridade a situações de quebra de rendimento, famílias monoparentais e jovens.

E qual é o valor da renda paga ao senhorio? “O IHRU e o senhorio estabelecerão livremente o preço de renda mensal a pagar pelo Estado ao dono do imóvel, até um valor máximo 30% superior aos limites gerais do preço de renda, por tipologia e concelho de localização do imóvel”, explica o Governo.

Costa acrescenta que, “claro, se o senhorio quiser arrendar por um valor mais elevado, a um particular, é livre de o fazer”.

Balcão único de arrendamento criado e Estado paga rendas

Vai ser criado o balcão único e arrendamento para agregar o serviço de injunção em matéria de arrendamento e o balcão nacional de arrendamento, com o objetivo de simplificação.

Paralelamente, tal como já estava previsto, vai ser criado um regime que permite o pagamento por parte do Estado da renda de um inquilino que esteja em incumprimento há mais de três meses, e desde que o senhorio tenha feito o pedido no balcão de arrendamento.

“A renda é paga ao senhorio pelo IHRU, sendo que a Segurança Social serve de pivô junto do arrendatário para a resposta social”.