As famílias com crédito à habitação com taxa variável vão poder “congelar” a prestação nos próximos dois anos – e começar a pagar o capital em falta só seis anos depois. É uma espécie de “moratória parcial” com a qual o Governo quer dar um “horizonte de tranquilidade” aos portugueses, para que estejam mais “protegidos” em relação às decisões de Christine Lagarde e do BCE. Saiba como vai funcionar, na prática.

Além deste novo mecanismo, o Governo confirmou, também, um alargamento das bonificações para quem está a enfrentar um esforço maior para suportar as prestações, em comparação com os seus rendimentos.

Sobre um eventual travão às rendas é que, para já, não há qualquer informação.

Quem pode aceder ao “travão” às prestações?

A principal novidade anunciada esta quinta-feira é o mecanismo de “redução e estabilização” das prestações de crédito. Quem tem créditos à habitação própria e permanente, em taxa variável, contratados até 15 de março de 2023, pode pedir que as suas prestações mensais pagas ao banco fiquem “congeladas”. E “congeladas” num valor inferior ao que pagam atualmente. O que o Governo está a fazer é obrigar os bancos a terem esta oferta, disponibilizá-la aos clientes e cabe a estes – aos clientes – fazer essa candidatura.

A partir de quando é que se pode aceder ao novo mecanismo?

Os pedidos por parte dos clientes podem começar a ser feitos a partir de 2 de novembro. Os pedidos aos bancos podem ser feitos até 31 de março de 2024 e a fixação do valor da prestação pode ir até dois anos. Os clientes podem sair do mecanismo a qualquer momento (por exemplo, se as taxas de juro baixarem de repente) e voltar a ele novamente se pretenderem.

Governo aprova “moratória parcial” para quem tem crédito e aumenta máximo anual da bonificação de juros para 800 euros

E como vai funcionar, na prática?

É uma espécie de “moratória parcial” para os próximos dois anos. Ao pedir ao banco para fazer a simulação de quanto ficará a pagar caso aceda a este mecanismo, vai ser utilizada a última média mensal da Euribor a seis meses (calculada com os valores do mês anterior). É sempre aplicada a Euribor a 6 meses, mesmo que tenha atualmente o crédito indexado a 12 meses ou outra. Sobre esse valor, vai ser aplicado um corte de 30% – é esse o valor da prestação que, depois, ficará a pagar nos dois anos seguintes.

E se os juros baixarem rapidamente nos próximos dois anos? Fica-se preso a um valor mais alto?

Não. O cliente tem sempre o direito de sair do regime e voltar para as condições que tinha. Por isso é que Fernando Medina diz que, com este mecanismo, existe uma garantia de que se fica nos próximos dois anos a pagar um certo valor ou um valor inferior (nunca um valor superior). Caso as Euribor baixem substancialmente, o cliente pode pagar menos do que neste mecanismo se voltar às condições originais – tem sempre essa oportunidade (e até de sair e voltar a entrar, no espaço dos dois anos).

Mas o “desconto” incide sobre os juros ou sobre o capital?

Usa-se a Euribor (um indexante de juros) para calcular o desconto, mas Fernando Medina deixou claro que é sobre o capital que vai incidir o desconto, não sobre os juros. Ou seja, aquilo que não pagar no tempo devido vai ser capital que depois terá de ser reembolsado no futuro, de forma diluída nos anos remanescentes. “Só é possível fazer diferimento da dimensão de capital das prestações durante estes dois anos, não permitimos fazer diferimento do pagamento de juros“, disse Medina.

Adiar o pagamento desse capital significa que se irá pagar mais juros?

Sim. O ministro das Finanças disse que “haverá, naturalmente, um juro aplicado sobre esse diferimento de capital, que não foi pago no momento devido, será pago num momento posterior”. Mas existe a garantia de que “o capital em dívida não vai aumentar” – ninguém vai chegar ao fim dos dois anos e constatar que o valor que deve ao banco aumentou, garantiu Fernando Medina.

Quem já renegociou o crédito (ou o transferiu para outro banco) também pode aceder?

Pode. O novo mecanismo vai estar disponível para todos os clientes, o que inclui quem já teve medidas de apoio e renegociou o seu empréstimo e os que tenham transferido o seu crédito para outro banco ou ainda possam vir a transferir.

Quando é que, depois, eu começo a pagar aquilo que ficou por pagar?

Só quatro anos depois do fim do período de fixação da prestação é que o cliente tem de começar a reembolsar o banco com aquilo que não pagou durante os dois anos de prestação fixa. Isto significa que quem pedir o apoio logo em novembro deste ano, terá um valor estável para pagar ao banco pela sua casa até novembro de 2025, mas só quatro anos depois disso é que começa a pagar ao banco o valor correspondente ao desconto nesse período.

Que outros detalhes vão reger este “desconto” na prestação?

Um detalhe que pode ser importante para algumas famílias é que só pode aceder a este mecanismo quem ainda tenha pelo menos mais cinco anos para acabar de pagar o crédito. Outro ponto que o Governo quis salvaguardar é que se alguém quiser amortizar antecipadamente aquilo que não pagou na altura devida pode fazê-lo sem pagar qualquer comissão ao banco. As famílias vão poder aderir até ao final do primeiro trimestre de 2024. Os bancos têm 15 dias para responder com uma proposta e simulações da diferença entre os diferentes cenários (aderir ou não aderir). E o cliente tem 30 dias, depois disso, para dizer se quer ou não.

Conheça as três medidas aprovadas pelo Governo para aliviar as prestações do crédito à habitação

Se aderir, vou ficar “marcado” pelo banco?

Quem aderir a este mecanismo vai estar, no fundo, a fazer uma renegociação do crédito. E, quando se fala numa marcação na Central de Responsabilidade de Crédito, ou CRC (gerida pelo Banco de Portugal), aí não há qualquer “marcação”. Na CRC, as renegociações só podem ser uma de duas coisas: regulares ou em incumprimento. Como aqui não existe incumprimento, é uma renegociação regular – e, por isso, terceiros (como outros bancos) não têm qualquer indicação de que aquele crédito tenha sido renegociado por dificuldades.

BCE sobe juros (com o voto contra de Centeno). Taxas podem não subir mais, mas tão cedo não irão baixar

Outra questão, que não diz diretamente respeito ao cliente, tem a ver com a forma como os bancos têm de considerar aquele cliente para efeitos regulatórios – ou seja, na forma como os bancos fazem os seus reportes de balanço e capital para supervisores como a Autoridade Bancária Europeia. Aí, o Governo não falou sobre que implicações isso terá para a forma como os bancos registam aquela renegociação, mas deu-se a entender que o Banco de Portugal vê a medida com bons olhos – o que indicia que os bancos poderão, na maioria das situações, não ter de sinalizar aquele crédito como  um crédito que passou a ter maior risco.

Vai continuar a ser gratuito fazer amortizações antecipadas?

Sim, pelo menos por mais um ano e apenas para contratos com taxa variável. O ministro das Finanças admitiu que depois de 2024 a suspensão pode voltar a ser prolongada e até tornada definitiva. Sem esta suspensão, os bancos podiam cobrar até 0,5% do montante amortizado antecipadamente.

Quantas famílias podem beneficiar desta medida?

Segundo as contas do ministro das Finanças este novo apoio vai abranger cerca de 900 mil famílias, até um milhão.

O que muda na bonificação dos juros à habitação?

A bonificação dos juros já se aplica desde março deste ano às famílias que têm rendimentos anuais até 38.632 euros, ou seja, até ao sexto escalão do IRS e com créditos à habitação inicialmente contratados até 250 mil euros. Mas a medida foi agora alargada a 2024 com algumas alterações, deixando de ser diferenciada consoante o escalão de rendimentos. A bonificação vai poder ser pedida sempre que a taxa de juro do indexante ultrapassar os 3%, independentemente da taxa que foi contratada inicialmente e quando a taxa de esforço for superior a 35%. Se a taxa de esforço for entre 35% e 50%, a parcela de juros, que era de 50% (da diferença face a 3%), passa a ser de 75%. Acima da taxa de esforço de 50% a bonificação passa a ser de 100% (neste momento é 75%). O apoio pode chegar a 800 euros por ano, mais do que os 720,60 euros anteriores.

Quantas famílias podem beneficiar da medida?

No caso dos juros bonificados, a estimativa do Governo é que haja 200 mil famílias a candidatar-se e a beneficiar deste regime.

Quanto é que tudo isto significa na prática ao fim do mês?

Nas simulações apresentadas pelo Governo da combinação das duas medidas para quem tem créditos à habitação, a redução da prestação da casa está entre os 13% euros e os 25%. No caso de alguém com rendimentos ao nível do 4º escalão e uma taxa de esforço de 40%, se tiver 100 mil euros de capital em dívida no empréstimo à habitação, um indexante atual de 4,1%, spread nos 1,5% e ainda 30 anos de pagamentos pela frente, o novo indexante passará a 2,85%. Em euros, a prestação original de cerca de 574 euros passa a 431 euros: com a redução dos juros a reduzi-la em 76 euros e 66 euros com a aplicação da bonificação.

E no caso de alguém que não é elegível para a bonificação? Pode congelar a prestação?

Sim, a medida da estabilização da prestação é aberta a toda a gente (que preenche os critérios já referidos) – mesmo alguém que esteja, por hipótese, no 7º ou 8º escalão de IRS pode candidatar-se. O Governo dá, aliás, uma simulação de um caso de alguém que está no 7º escalão de IRS e tem um capital em dívida de 200 mil euros. Atualmente o indexante é de 4,1% e o “spread” de 1,5% (um valor relativamente elevado para o que se pratica atualmente no mercado), e ainda tem 30 anos de crédito contratado para pagar. Com este “desconto”, o novo indexante pode passar para 2,8% (por ser 70% da atual Euribor a 6 meses) – ou seja, a prestação baixa de 1.148,16 euros para 995,5 euros. É uma descida de 152,65 euros, no cenário simulado pelo Governo.

Portugal está a chocar de frente com o BCE ao apresentar estas medidas?

O BCE tem vindo a subir as taxas de juro justamente para refrear o consumo e, dessa forma, controlar o surto inflacionista. Assim, até que ponto está o Governo português a chocar de frente contra essa intenção do banco central que gere a política monetária na zona euro? A justificação do Governo é que Portugal, por ter uma maior predominância a de créditos com taxa variável, está a sofrer mais do que os outros países, onde há mais taxas fixas.
De acordo com os dados apresentados pelo ministro das Finanças, em Portugal 86,6% dos créditos à habitação têm taxa variável, 9,9% taxa mista e 3,4% taxa fixa. Porém, esta é a distribuição no “stock”, ou seja, todos os créditos que estão atualmente a ser pagos. O cenário tem vindo a mudar, nos últimos meses: em julho de 2023, por exemplo, só 51% dos créditos novos foram feitos com taxa variável, 39% com taxa fixa e 10% com taxa mista.

Qual é a perspetiva de que os juros possam cair no próximo ano?

As taxas de juro têm estabilizado – acima de 4%, no caso das Euribor. Os bancos centrais estão a dar a entender que já não vão fazer mais subidas de juros (embora lhes interesse manter essa porta sempre aberta). Mas também avisam que os juros vão continuar em níveis elevados durante mais tempo do que se podia prever.
Em termos concretos, os analistas têm apontado que é provável que as taxas de juro do BCE não subam mais e admitem que Christine Lagarde até poderá anunciar descidas a partir da próxima primavera ou verão. Mas não há garantias de que isso possa acontecer: ainda esta quinta-feira um dos governadores do BCE, o letão Martins Kazaks, avisou que achar que os juros podem ser baixados no verão pode ser “prematuro”.

Quando se sabe se também vai haver um travão nas rendas?

O Governo separou as águas e desta vez apenas aprovou novas medidas para os créditos à habitação, deixando de parte o apoio às rendas. A ministra da Habitação foi questionada sobre o valor do travão ao aumento do valor das rendas em 2024 – que o Governo já admitiu que vai renovar –, no entanto, apenas disse que esta sexta-feira vai começar a reunir-se com inquilinos e senhorios e só avaliará “a dimensão da resposta a dar na questão dos apoios ao arrendamento”.