O mercado imobiliário continua a dar sinais de vigor. Ainda que uma boa parte do aumento da procura esteja concentrado na Grande Lisboa (sobretudo concelhos de Lisboa e Cascais) e no Porto, dados do primeiro trimestre mostram que a valorização dos imóveis, sobretudo no que toca ao setor residencial, está a estender-se a todo o país.
Também o negócio do imobiliário comercial está a atrair mais investimento internacional. A anunciada venda pelo fundo Blackstone de quatro centros comerciais em Portugal — Sintra Retail Park, o Forum Sintra, o Forum Montijo e o Almada Forum — poderá mesmo elevar o investimento a 2,5 mil milhões de euros este ano.
O valor compara com os 1,3 mil milhões de euros obtidos no ano passado e foi avançado por Eric van Leuven, partner da Cushman and Wakefield em Portugal na apresentação do estudo Marketbeat sobre a evolução do mercado imobiliário até março. O negócio anunciado pelo fundo americano poderá vir a ser a maior operação imobiliária do mercado português, com os analistas a apontarem para valores que podem chegar aos 900 milhões de euros.
Longe da dimensão destes grandes negócios, o mercado residencial continua a ter uma evolução positiva. Dados do primeiro trimestre, referidos pelo Marketbeat Portugal, promovido pela promotora Cushman and Wakefielf, revelam um novo crescimento da procura. Este estudo semestral cita o SIR (Sistema de Informação Residencial) para adiantar que nos primeiros três meses do ano, a procura no segmento residencial cresceu 16% em Lisboa e 61% no Porto, em relação ao mesmo período do ano passado.
Preços de casas aumentam em quase todos os 278 concelhos do continente
No mesmo dia em que foi divulgado este estudo, o Confidencial Imobiliário, uma newsletter que acompanha este mercado, revela que nos primeiros três meses do ano se registaram aumentos de preços das casas em 95% dos concelhos do país. Apesar de generalizados, os aumentos foram especialmente expressivos em Lisboa e Cascais, com os preços a subirem 24,3% e 18,3%, respetivamente. Em Oeiras, os preços subiram 13,6%. No Grande Porto, apenas o concelho do Porto conheceu valorizações. Apesar de o maior foco em algumas áreas — outro destaque é o Algarve onde os preços subiram entre 15,3% e 26,7% nos concelhos de Lagoa, Loulé e Faro — Ricardo Guimarães, diretor do Confidencial Imobiliário diz que só recentemente se generalizou a tendência de subida dos preços das casas.
“Até agora, o mercado representava um comportamento assimétrico dos centros históricos de Lisboa e do Porto e do Algarve, impulsionado pela procura internacional e pelo turismo, face às restantes localizações dominadas pela procura residencial tradicional. No decurso de 2016, esta realidade começou a mudar, sobretudo devido à retoma do crédito hipotecário que só em março atingiu os 720 milhões de euros de novos empréstimos concedidos, ou seja, cinco vezes mais do que em fevereiro de 2013.”
Outros dados, a mesma tendência. O relatório da Cushman and Wakefield, que se baseia na amostra do SIR (Sistema de Informação Residencial), aponta para crescimentos de preço de 17% em Lisboa e 24% no Porto. Na capital, as maiores valorizações verificaram-se nos bairros de Belém, Ajuda e Estrela, “um reflexo evidente do processo de valorização da oferta que os bairros mais tradicionais de Lisboa estão a atravessar”. No Porto, os preços sobem mais na zona residencial mais premium, a Foz.
Lisboa, Cascais e Oeiras são os três concelhos de atuação privilegiada da Porta da Frente Christies, promotora imobiliária que se direciona para o segmento médio alto e alto. Numa análise conjunta com a Cushman and Wakefield, também disponibilizada no Marketbeat relativo ao primeiro trimestre do ano, revela os estrangeiros têm dominado as compras realizadas deste 2014, protagonizando 62% das transações realizadas desde 2014.
Bolha? Compras caras não usam crédito
Apesar do aumento da procura, nacional e estrangeira, muito vocacionada para este segmento alto, com imóveis a partir dos 700 mil euros, o diretor-geral da Porta da Frente Christies afasta um cenário de bolha imobiliária neste mercado. Isto porque a esmagadora maioria das transações são feitas sem recurso ao crédito bancário. Rafael Ascenso sublinha que nas vendas realizadas pela promotora no primeiro semestre, cerca de 170, 95% foram pagas sem crédito bancário. A imobiliária atua sobretudo nos concelhos de Lisboa, Cascais e Oeiras.
O diretor-geral destaca ao Observador que esta é uma tendência sentida no segmento alto onde atua a Porta da Frente, mas que corresponde a uma “mudança de paradigma” em todo o mercado imobiliário. Antes da crise, muitas operações mesmo no segmento alto eram financiadas com crédito bancário, da parte dos clientes, mas também dos promotores. Era muito fácil obter crédito na banca para o terreno, construção e para a compra. Havia uma grande facilidade que não correspondia à capacidade real de pagamento desses empréstimos, e que resultou na execução de muitas casas pelos bancos e numa desvalorização dos preços no mercado. Agora existe uma maior separação “entre a capacidade real de adquirir e o desejo de ter”.
Rafael Ascenso realça que as bolhas imobiliárias estão normalmente associadas ao acesso fácil e excessivo ao crédito bancário, o que já não se verifica também porque os bancos fecharam a torneira, depois de terem perdidos muitos milhões com a exposição ao setor da construção e imobiliário. Agora, até as promotoras e investidores no setor trabalham sobretudo com capital próprio e compram para investir.
Além do mais, refere na análise divulgada esta semana, o “crescimento da procura foi consequência de a oferta não ter acompanhado uma procura crescente. (…) Não nos parece que os promotores irão ceder à tentação de contribuir para uma escalada nos preços do metro quadrado nos seus lançamentos, até porque isso iria fazer com que deixassem de ser competitivos, afastando os investidores estrangeiros.”
Apesar de um aumento da procura nos primeiros três meses, os valores médios registaram subiras mais ligeiras face a 2016, de 6% em Lisboa e 3% em Cascais, onde há maior procura para casas de maior dimensão.
Mas se a banca não está a animar os segmentos mais altos do mercado imobiliário, isso já não é assim quando estamos a falar da compra de casa para habitação. Como recorda o Confidencial Imobiliário, o volume do crédito à habitação concedido pelos bancos está em franca recuperação, regressando a níveis pré-crise. Em maio foi atingido o valor mais alto desde dezembro de 2010.
O relatório da Cushman ad Wakefield realça que a retoma da economia, que reabriu a porta a “uma postura mais agressiva por parte do sistema bancário no crédito à habitação”. A procura no mercado residencial está a ser motivada pela aquisição de de habitação própria, onde o recurso ao crédito bancário é maioritário, mas também pela compra para efeitos de investimento, “na sua maioria com recurso reduzido ou nulo a financiamento”, destaca o estudo da Cushman.
Apesar da mudança de paradigma no imobiliário, os sinais de animação no mercado estão a ser seguidos pelo Banco de Portugal (BdP) que alerta para o risco de um regresso ao passado. No relatório de estabilidade financeira, publicado em julho, o BdP diz que “o aumento dos preços no mercado imobiliário, conjugado com a recuperação económica e a maior concorrência entre instituições, poderá criar incentivos a práticas menos restritivas na concessão de crédito, quer a particulares, quer a empresas não financeiras.”
E quem está a comprar?
Os portugueses ainda são os maiores compradores, com 38% das vendas realizadas, seguidos dos brasileiros que foram responsáveis por 25% das compras feitas desde o início de 2014 que passaram pela Porta da Frente nos concelhos de Lisboa, Cascais e Oeiras.
Informação avançada ao Observador revela que compradores do Brasil realizaram 172 transações neste período num universo total de 682 transações promovidas pela Porta da Frente Christies entre 2014 e os primeiros três meses deste ano. Os franceses surgem como os segundos maiores compradores internacionais de casa neste segmento, seguidos dos sul-africanos.
Dados já do primeiro semestre confirmam o peso dos investidores brasileiros que representam 35% do valor das transações realizadas por esta empresa, a par com os portugueses que representaram 34% do volume de negócios.
Ainda que estes números resultem das transações promovidas pela Porta da Frente, o diretor-geral Rafael Ascenso admite ao Observador que o peso dos investidores brasileiros no mercado residencial de segmentos mais altos na capital seja uma tendência mais geral. No caso desta imobiliária, a importância dos compradores do Brasil resulta também de um esforço de promoção que tem sido feito no mercado brasileiro nos últimos anos.
