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Prédios em eixos centrais da cidade estão a ser reconvertidos. Custos com reconversão de escritórios para habitação são elevados.

Facebook/ CM Lisboa

Prédios em eixos centrais da cidade estão a ser reconvertidos. Custos com reconversão de escritórios para habitação são elevados.

Facebook/ CM Lisboa

Lisboa gasta 400 mil euros por casa em prédios para renda acessível que comprou a preço de saldo à Segurança Social /premium

Lisboa gasta quase 400 mil euros por cada casa em prédios para renda acessível. CML alega que "reabilitação é mais cara que construção". Sismos e reconversão de escritórios fazem parte da justificação

Os prédios comprados à Segurança Social abaixo do custo de mercado até podem ter sido um bom negócio para os cofres de Lisboa, mas as contas finais mostram que a autarquia liderada por Fernando Medina irá gastar, em alguns casos, cerca de 400 mil euros por cada casa destinada ao arrendamento acessível. O Estado pagará parte desse valor e, no âmbito do Plano de Recuperação e Resiliência, abre-se a janela do financiamento a 100% a fundo perdido. A famosa ‘bazuca’ pode assim ajudar a pagar estas casas.

No número 106 da Avenida da República vão ser criadas apenas quatro casas com tipologia T4. O custo? Somando a reabilitação à aquisição são mais de 376 mil euros por cada casa. Parte desse valor terá comparticipação a fundo perdido ao abrigo do programa 1.º Direito, que veio substituir o antecessor Prohabita. Mas não é caso único. Duas portas ao lado, vão ser reabilitadas 21 casas, cada uma com um custo total final de mais de 318 mil euros. A pouco mais de um quilómetro, no número 48 da Avenida Visconde Valmor serão reabilitadas 22 casas, por cerca de dois milhões de euros. Somando o custo de aquisição do prédio, cada casa ficará em média por cerca de 316 mil euros.

Sobre o porquê de custos tão elevados, a autarquia justifica ao Observador que “a reabilitação é sempre mais cara que a construção, especialmente neste caso em que se trata também da reconversão de prédios de escritórios para o uso habitacional.” A “resiliência sísmica”, que a autarquia tem sempre em conta nas construções que adjudica, também terão ajudado a encarecer as obras.

Os custos estão muito longe dos habitualmente praticados e até mesmo dos que são referência para este tipo de programa pelo próprio Governo. Os valores são, aliás, bem distantes daquilo que o Governo teria em mente quando deixou previstos no Plano de Recuperação e Resiliência 1251 milhões para o programa de apoio ao acesso à habitação. Com esse valor, que permitirá comparticipar a 100% a fundo perdido as habitações, o Executivo quer resolver o problema de 26 mil famílias. Isso dá uma média que não chega aos 50 mil euros por cada casa. Isto representa quase cinco vezes menos que Lisboa vai gastar, em média, nos oito prédios em eixos centrais da cidade, já em fase de reabilitação.

Na candidatura em 2017, Fernando Medina prometia em criar 6.000 casas para renda acessível, mas a data das próximas eleições aproxima-se e o objetivo ainda está longe. Os prédios comprados à Segurança Social são uma ajuda — garantindo mais 252 casas —, mas nem todos estarão concluídos antes do final do mandato e os custos são bastante elevados considerando o fim a que se destinam: rendas controladas para famílias com rendimentos abaixo dos 1.700 euros. Quanto ao objetivo fixado por Medina, fonte do gabinete da habitação diz ao Observador que, até 2026 haverá “mais de 6.000” em arrendamento, são mais cinco anos no horizonte (2026, nem sequer é o no próximo mandato, mas só no seguinte).

Cartaz de Fernando Medina na candidatura à autarquia em 2017

Ao abrigo das atuais regras, o programa 1.º Direito tem taxas de comparticipação que vão até aos 50% em casos de reabilitação, de 35% para nova construção ou 40% para aquisição, mas Pedro Nuno Santos já anunciou que “com o financiamento via Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) será garantida uma comparticipação a 100%”. Essa comparticipação será garantida, segundo anunciou o ministro, “às primeiras 26 mil soluções habitacionais entregues às famílias”. Serão os mais rápidos a conseguir os apoios, num programa que veio impor alguns requisitos que limitam o acesso dos municípios.

Desde logo a existência de uma Estratégia Local de Habitação. Segundo os últimos dados do ministério das Infraestruturas e Habitação, no início de março havia 25 autarquias com acordos de colaboração já aprovados, 30 que aguardavam a avaliação das Estratégias pelo IHRU e 10 tinham estratégias validadas mas ainda aguardavam assinaturas de acordos. Todas as restantes estão automaticamente excluídas do milhões previstos no PRR, uma vez que a Estratégia Local de Habitação é um dos requisitos para poder aceder ao programa 1.º Direito, algo que não acontecia com o Prohabita.

Ao Observador, a Câmara Municipal de Lisboa diz que “está atenta” à possibilidade de financiamento a 100% anunciada pelo ministro, tendo já fechado oito contratos de comparticipação para os prédios da Segurança Social, sendo parte do montante total a fundo pedido.

A reabilitação em oito dos 11 prédios comprados à Segurança Social vai permitir ao executivo de Fernando Medina ter 252 casas para renda acessível. Dos quase 41 milhões de euros de custos de aquisição dos oito prédios, até 40% será comparticipado pelo IHRU a fundo perdido e, na reabilitação esse montante pode chegar aos 50% (se não forem considerados no PRR para a comparticipação a 100%). São mais 20 milhões de euros para reabilitar os oito prédios a somar ao valor da compra. O Observador sabe ainda que a autarquia vê o investimento, que reconhece ser elevado, na reabilitação destes edifícios também como uma forma de aumentar e melhorar o património próprio do município. Nos edifícios em reabilitação serão criadas ainda um total de seis lojas. Fonte do município explica ao Observador que poderão ser destinadas “a arrendamento ou serviços” da autarquia e que as áreas das lojas variam entre os 100 e os mil metros quadrados. Serão aproveitadas áreas dos prédios na Avenida dos Estados Unidos da América (37 e 39), na Visconde Valmor (48), na Avenida da República (102 e 104) e no Campo Grande (n.º6) para esse fim.

Feitas as contas, considerando o custo de aquisição e os valores para reabilitação (que só são fechados totalmente no final das obras), a câmara de Lisboa vai gastar em média 240 mil euros por cada casa nos oito prédios. Fora da intervenção está por enquanto o palacete na rua Rosa Araújo, n.º 43 que faz esquina com o n.º3B da rua Mouzinho Silveira, que ainda não tem projeto definido. Na Alameda D. Afonso Henriques n.º 82 e 82A e Avenida Manuel da Maia n.º40 a 40D serão criados 208 quartos em residências de estudantes logo não são projetos admissíveis ao programa 1.º Direito.

Prédios dos números 106 e 102 da Avenida da República têm custos totais por casa superiores a 300 mil euros. Imagem GoogleStreetView

Questionada pelo Observador sobre o valor médio total por cada casa no número 106 da Avenida da República (as que têm um custo mais elevado), a Câmara Municipal esclarece que o prédio “não foi passível de ampliação” por ser “um edifício que é considerado no PDM como imóvel com interesse patrimonial” e que “as tipologias maiores são também importantes no programa, indo assim ao encontro das necessidades de diferentes tipos de agregados”.

A reabilitação é sempre mais cara que a construção, especialmente neste caso em que se trata também da reconversão de prédios de escritórios para o uso habitacional, com a necessidade de construir de raiz equipamentos como cozinhas e casas de banho e demais equipamentos necessários em edifícios residenciais. Conta ainda que a CML cumpre em todas as suas obras as normas mais exigentes de resiliência sísmica, comportamento térmico e eficiência energética, dando corpo aos requisitos exigidos pelos atuais regulamentos e compromissos ambientais“, justifica a autarquia.

Quatro dos 11 prédios terão obras terminadas já em abril

Nos oito prédios da Segurança Social já com obras adjudicadas e contratos de comparticipação assinados, há três que não deverão ficar prontas antes do fim do atual mandato. Das restantes, quatro poderão ser inauguradas já no próximo mês de abril, com Fernando Medina a poder abrir as portas a 118 casas reabilitadas nas avenidas centrais da cidade.

Os números 102 e 4 da Avenida da República, o 48 da Visconde Valmor e o prédio que faz esquina entre o número 6 do Campo Grande e o 57 da rua de Entrecampos estão já em fase de “conclusão de obra”, segundo o executivo lisbonense ao Observador, e estima-se que estejam concluídas no próximo mês de abril. No número 4 da Avenida da República serão 50 casas, no Campo Grande 25, na Visconde Valmor 22 e no 102 da Avenida da República mais 21.

Já com obras a decorrer, com prazos que apontam para estarem concluídas este ano estão ainda o número 106 da Avenida da República (previsão para agosto) e os dois prédios na Avenida Estados Unidos da América (números 37 e 39) que devem estar terminados na reta final do mandato autárquico, em outubro. Já o número 110 da Avenida da República está mais atrasado e não se prevê que as obras fiquem terminadas antes de março do próximo ano. Os projetos para as residências universitárias estão, segundo a câmara municipal, em fase de “análise de propostas, prevendo-se adjudicação até maio”.

Falta de Estratégia Local de Habitação impede autarquias de concorrer ao 1.º Direito

Com a substituição do Prohabita pelo programa 1.º Direito várias autarquias ficaram impossibilitadas de concorrer ao apoio para as habitações de renda acessível, por não terem Estratégias Locais de Habitação (EHL) feitas e aprovadas.

Dos 308 municípios portugueses, segundo os dados do ministério das Infraestruturas e Habitação, no início de março apenas 35 tinham Estratégias Locais de Habitação validadas. Estavam ainda “em processo de avaliação” 30 estratégias e “em elaboração com a colaboração do IHRU mais 158”. Mesmo considerando que a totalidade destas estratégias será validada ficarão de fora ainda mais de 80 municípios.

Até ao início de março as 25 autarquias com ELH e acordos assinados com o IHRU (Arruda dos Vinhos, Lisboa, Almada, Oeiras, Matosinhos, Évora, Loulé, Lousada, Porto, Funchal, Alijó, Paredes, Torre de Moncorvo, Marvão, São João da Madeira, Mafra, Mirandela, Ribeira de Pena, Espinho, Idanha-a-Nova, Grândola, Alcanena, Silves, Viseu e Setúbal) já tinham um total de investimento aprovado superior a 710,6 milhões de euros. Considerando que todas as casas estão prontas até 2026 e que são as primeiras a estar terminadas, isto pode significar que mais de metade do total do PPR destinado ao apoio à habitação ficará por aqueles municípios.

O apoio a 100% fundo perdido aplica-se às primeiras 26 mil casas entregues até 2026 após a aprovação do PRR, pelo que serão as autarquias com ELH aprovada — e acordos assinados com o IHRU — que consigam terminar as obras mais rápido a conseguir o financiamento a 100%. Aos restantes vão aplicar-se as comparticipações atualmente em vigor. Uma vez fechados os acordos, será uma corrida ao betão para conseguir terminar no menor tempo possível e garantir o financiamento total a fundo perdido das casas por via da famosa ‘bazuca’ europeia.

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