Este artigo é da autoria de CBRE

1.  Neste regresso à normalidade, como prevê a trajetória do imobiliário nos próximos meses?

À medida que o plano de vacinação foi avançando, não só em Portugal, mas também noutros países, fomos assistindo a um gradual aumento da atividade do mercado imobiliário. Com o regresso à normalidade, em que já é possível viajar com maior facilidade e também realizar reuniões e visitas presenciais, o mercado ganha uma nova dinâmica e há muitos investidores estrangeiros que já começaram a vir a Portugal e estão bastante animados, com vontade e capacidade para investir nos vários sectores do mercado, quer em promoção, quer em imóveis de rendimento. Existem também vários investidores e promotores portugueses que estão ativos, com liquidez e que procuram neste momento oportunidades de investimento. Este regresso à normalidade está também a ter um impacto positivo do lado da ocupação, incluindo o mercado de escritórios, o qual, erradamente, como agora verificamos, foi dado como morto em consequência do teletrabalho. Há várias empresas a quererem mudar de escritório para se adaptarem às novas formas de trabalhar e para atraírem e reterem talento, bem como empresas estrangeiras a deslocalizarem centros de serviços partilhados ou de competência para Portugal. No que diz respeito aos centros comerciais, estamos também a assistir a uma recuperação cada vez maior no número de visitantes e das vendas e o mercado residencial nunca foi verdadeiramente afetado, apresentando neste momento uma robustez digna de registo, não só nas principais cidades do país (Lisboa e Porto à cabeça), mas também no setor dos resorts e segundas residências, em zonas como o Algarve ou na região que vai de Tróia até Melides, passando pela Comporta. Com tudo isto prevejo uma trajetória muito positiva para o mercado imobiliário Português, que é neste momento um dos “mercados estrela” na Europa e no Mundo. Nunca se falou tanto de Portugal como agora e não devemos nunca subestimar o potencial do nosso mercado.

2.  A CBRE opera em diferentes setores: Ainda há alguns em under-performance devido à Pandemia da Covid-19?

Sim, nomeadamente o setor do retail (centros comerciais e lojas de rua) e os hotéis, mas ambos se encontram em franca recuperação. Naturalmente que a pandemia afetou muito estes dois setores, mas com a redução (ou quase eliminação) das medidas de restrição da Covid-19, estes dois setores irão assistir a um crescimento cada vez maior. No caso do retail poderemos assistir de alguma forma a um cenário de “revenge spending”, com as pessoas a terem muita vontade de voltar às compras, apesar do crescimento exponencial do comércio on-line. No portfólio de centros comerciais e retail parks gerido pela CBRE (um total de 13 ativos), o número de visitantes, no período de Janeiro a Julho, ainda é cerca de 55% inferior quando comparado com o ano de 2019, mas é quase igual ao ano de 2020 que ainda beneficiou de quase três meses sem pandemia. Se fizermos a mesma análise para as vendas, verificamos que estas são 34% inferiores a 2019 e também estão ao mesmo nível em 2020. Ou seja, há menos visitantes, mas o “ticket” por visitante é maior. O setor hoteleiro tem tido uma recuperação maior em zonas turísticas e ainda não tão evidente nas cidades devido à quase inexistência do turismo MICE, acrónimo inglês que significa Meetings, Incentives, Conventions and Exhibitions, mas onde lentamente começa também a verificar-se o regresso aos eventos e às reuniões corporativas, essencial principalmente para os hotéis de cidade que operam muito no segmento business.

3. Quais os setores que acredita serem “estrela” para 2022 e porquê?

Começando pelos setores mais óbvios, estamos a assistir a uma certa euforia na logística, devido ao boom do e-commerce. Este crescimento é muito patente no lado da promoção imobiliária, havendo muita procura por terrenos para construção de novos e modernos armazéns e também no que diz respeito ao pré-arrendamento dos armazéns que estão em construção, evidenciando um aumento do lado da procura até agora nunca visto. Em consequência desta dinâmica, existem muitos investidores de rendimento que procuram comprar estes armazéns para os manterem nas suas carteiras por vários anos, o que está a pôr pressão em baixa nas taxas de rentabilidade. O setor dos hotéis, apesar das dificuldades que ainda atravessa, é dos que tem suscitado mais interesse por parte de investidores, que antecipam uma forte recuperação deste setor nos próximos dois a três anos e por isso iremos assistir a muitas transações de hotéis em 2021 e 2022. No entanto, há outros setores a despontarem, como por exemplo os Data Centres, o setor da Saúde e em geral das Life Sciences. A CBRE é o maior gestor de Data Centres do mundo e temos uma equipa ibérica que está cada vez mais ativa neste setor, nomeadamente na procura de terrenos para construção de Data Centres, que é reflexo da procura dos operadores. A necessidade de armazenamento de dados é cada vez maior devido ao crescimento exponencial das aplicações, redes sociais, IoT e automatização, sendo que o RGPD obriga a que esse armazenamento de dados seja feito no próprio país. Portugal tem uma posição geográfica, quase geo-estratégica, para a instalação de Data Centres, devido aos cabos subaquáticos de comunicações e dados Ellalink (que liga o Brasil a Portugal, em Sines) e Equiano que liga a África do Sul a Portugal (Sintra) e que é totalmente financiado pela Google. O setor da saúde (hospitais, clinicas, etc) está a despontar cada vez mais interesse devido à qualidade dos hospitais privados portugueses e ao crescente aumento de investidores internacionais especializados neste setor. Prevemos que em 2021 este setor já represente cerca de €200 milhões no volume de investimento em Portugal e que este valor possa vir a ser substancialmente maior em 2022.

4. A CBRE cresceu mesmo durante meses atípicos e lançou uma nova linha de negócio: Agribusiness. O que motivou este passo e quais os resultados à data?

Entrámos no agribusiness não só porque estamos sempre a querer diversificar o âmbito de atuação dos nossos serviços, mas também porque percebemos que este é um setor fulcral, estimando-se que a produção de alimentos tenha que crescer cerca de 60 a 70% para alimentar uma população mundial em crescimento e que deverá atingir os nove biliões de pessoas em 2050. Além disso, percebemos também que atualmente este é um setor altamente profissionalizado, não só no que diz respeito aos métodos de produção e aos operadores que os põem em prática, mas também aos investidores que compram as herdades para beneficiar das rendas pagas por esses mesmos operadores. Temos encontrado cada vez mais investidores que são nossos clientes noutros setores, vindos da Europa ou da América do Norte e que são conhecedores profundos de agribusiness. Concretizámos recentemente uma operação em Portugal, que correspondeu à venda de 550 hectares de olival em Portugal que foram comprados por um investidor alemão e temos mais mandatos em Portugal e Espanha, tendo fechado também uma operação em Itália, já que esta área de negócio é liderada por um português, responsável pelos três países. Portugal é um país internacionalmente conhecido por ter condições impares para a produção agrícola pelo facto de ter a barragem do Alqueva, o maior reservatório artificial de água da Europa ocidental, que permitiu obter 120.000 hectares de terra irrigada e que irá aumentar para 170.000 hectares em 2024. O Alqueva é sem dúvida uma das maiores vantagens competitivas do país. Além disso, as condições de produção em Portugal permitem-nos produzir mais cedo do que os Estados-Unidos ou a Europa do Norte, beneficiando de preços mais altos durante a pré-época de comercialização. Estimamos que tenham sido transacionados cerca de 10.000 hectares entre 2018 e 2020, mas que só em 2021 já tenham sido transacionados mais de 12.000 hectares, dos quais mais de 90% estão localizados na zona do Alqueva e na zona de Idanha.

5. Qual a ambição da CBRE, em termos de mercado e posicionamento, para o futuro no médio prazo?

Queremos acima de tudo ser os “advisors of choice” cada vez que algum cliente pensa em tomar uma decisão imobiliária. Muito recentemente mudámos a nossa imagem e temos uma frase que a partir de agora é a nossa assinatura: “Realizing Potential in Every Dimension”, ou seja queremos realizar o potencial em todas as dimensões do imobiliário e isto reflete bem o que é a nossa ambição daqui para a frente. Para isso queremos também sair cada vez mais dos metros quadrados e ter uma abordagem “top-down”, que começa pelo que está a acontecer às cidades e à forma como as pessoas vão trabalhar e viver, com tudo o que isso implica na dicotomia produtividade-bem estar ( a saúde mental é atualmente uma das principais preocupações das organizações), passando por todas as questões relacionadas com o desenvolvimento sustentável, mobilidade e responsabilidade social, nomeadamente no cumprimento de metas de ESG – “Environment, Social and Governance”. Partimos de uma posição de liderança de mercado em todos os setores core do nosso negócio e estamos plenamente convencidos que esta nova ambição irá cimentar cada vez mais essa posição de liderança, alargando-a a novos setores. Para isso criámos uma área de Consultoria Estratégica que pretende ajudar os nossos clientes a pensar o imobiliário, de forma a executar o melhor projeto e a obter os melhores resultados, atingindo plenamente os objetivos a que se propõem, tendo em conta a mudança do paradigma do trabalho, o que as novas gerações de talento esperam das empresas, a forma como estas gerações vivem e o que valorizam (a experiência em detrimento da posse), passando por todo o impacto da tecnologia, do digital e do ESG, tendo como pano de fundo a (nova) jornada do novo consumidor do imobiliário. São tempos bastante excitantes para quem trabalha num setor que esteve parado durante muitos anos e que agora está a sofrer uma transformação enorme. A CBRE quer estar na linha da frente desta transformação.