Se este ano foi atípico para todos os setores de atividade, também o imobiliário suportou algumas repercussões. O que se pode observar desde março foi, primeiramente, uma total estagnação nos meses iniciais da pandemia e depois uma recuperação positiva a partir do segundo semestre – tendência que se mantém ainda em dezembro. Os preços não desceram apesar do ritmo das vendas ter sido mais lento. A grande questão é o que vai acontecer para o ano.

Como perspetivas de futuro, a Moody’s anunciou, recentemente, que os preços das casas deverão baixar cerca de 2% em Portugal, em 2021. Em contraponto, esta entidade indica que as taxas de juro em níveis baixos tornam o investimento imobiliário mais atrativo e atenuam a pressão sobre os proprietários das casas, com as prestações mensais mais baixas.

As perspetivas dos organismos nacionais e internacionais apontam para um crescimento económico a partir de 2021 e uma recuperação dos níveis pré-pandemia até ao final de 2022. Em Portugal, sabemos ainda que o fim das moratórias e a demora na retoma do turismo, com unidades de alojamento local em venda ou no mercado de arrendamento tradicional, poderão ter repercussões no mercado imobiliário.

Além da conjuntura económica, os preços da habitação são impactados pela oferta disponível e a procura. Em 2019, as vendas de habitação usada representaram cerca de 85% das transações, tradicionalmente asseguradas por particulares. Tal deve-se à pouca oferta de fogos novos – que deveriam representar quase 25% de transações de habitação nova –, havendo atualmente um défice de, aproximadamente, 15 mil fogos novos. Não será de estranhar, que nos próximos meses os preços dos usados possam baixar, mas será pouco provável que os preços dos fogos novos registem também uma redução de preço, dado que continuamos a ter uma oferta reduzida.

Na perspetiva da oferta futura, é preciso ter em conta os fogos em construção e os que iniciam a construção no curto prazo. No ano passado foram emitidas licenças de construção para cerca de 24 mil fogos (metade das licenças emitidas em 2008 e quase um terço das emitidas em 2007). A partir destes dados, podemos antecipar que a oferta de fogos novos continuará a ser absorvida pela procura, sem criar stock, e concluir que a oferta futura vai continuar baixa, sem criar pressão nos preços de venda. Porém, poderá haver um aumento da oferta, tal como ressalvado pela Moody’s, por causa do fim das moratórias e com a entrada no mercado de fogos provenientes da reconversão do alojamento local (além da oferta pública, fruto das várias iniciativas do Governo e de alguns municípios).

Outro fator relevante para esta análise, é a apetência dos compradores nacionais e internacionais. O comportamento dos compradores nacionais está dependente do crescimento da economia em geral e da estabilidade do emprego, o que trará alguma incerteza quanto à variação da procura e poderá impactar os preços. Já os investidores internacionais estarão atentos ao cenário internacional, que continua a valorizar a atratividade de Portugal pelas suas condições intrínsecas e pelas boas oportunidades de investimento de baixo risco. Logo que o turismo der o primeiro sinal de normalidade, os compradores internacionais reafirmarão o interesse e a confiança no mercado imobiliário português.

Mas, afinal, como estará o imobiliário em 2021? Lamento desapontar, mas ainda é cedo para conseguirmos ter previsões fidedignas, porque os fatores de análise continuam demasiado voláteis. Não é certo que tenhamos que esperar pela resolução total da pandemia, mas, como todos os setores, precisamos perceber a reação aos vários acontecimentos económicos esperados. Uma coisa é certa, esta é uma atividade de médio e longo prazo que mantém os investimentos de forma a responder à procura atual e futura, pelo que os players estão preparados para a retoma e o imobiliário poderá ser um bom barómetro para a recuperação económica.