Banca

BNI Europa quer resolver problema das pensões baixas. Solução está na sua casa

O Banco BNI Europa tem dez milhões de euros para crédito hipotecário inverso. Os seniores, em vez de pagarem prestações, recebem complementos mensais das pensões até à morte ou até mudarem de casa.

Franck Metillon/Flickr

Nem sempre as pensões são suficientes para os reformados manterem o estilo de vida. Só à conta do fator de sustentabilidade, os novos pensionistas de 2017 receberão menos 13,88% se se aposentarem antes dos 66 anos e três meses. O Banco BNI Europa quer compensar essa perda de poder de compra dos reformados. A chave está na casa.

O BNI Europa, que se estreou em Portugal há cerca de dois anos, propõe agora os chamados “créditos inversos”: o banco desembolsa montantes ao cliente bancário maior de 65 anos que, em contrapartida, dá como garantia pelo financiamento a hipoteca da sua habitação. No final do prazo, o cliente paga o capital em dívida acrescido de juros ou estende o prazo por mais três anos, as vezes que forem necessárias.

Pedro Pinto Coelho, presidente do BNI Europa, defende que “o crédito inverso é a chave para financiar a reforma no futuro”, porque “permite ao titular de um imóvel de habitação própria permanente convertê-lo em liquidez sem forçosamente vender o mesmo”.

Através da solução de crédito inverso do BNI Europa, um pensionista de 65 anos que tenha um imóvel avaliado em 150 mil euros consegue receber anualmente 2.557,30 euros. Não há opção de recebimentos mensais.

Quanto se recebe anualmente?
Estes são os desembolsos anuais que podem ser obtidos pelo crédito em que a garantia é uma habitação avaliada em 150 mil euros.
Idade dos mutuários Prazo inicial Desembolso anual Custo de amortização no final do prazo
65 anos 23 anos 2.557,30€ 153.109,43€
70 anos 19 anos 3.406,55€ 141.809,85€
75 anos 15 anos 4.708,72€ 131.051,36€
80 anos 11 anos 6.957,93€ 121.017,35€
Fonte: BNI Europa. Custo de amortização inclui amortização de capital, juros e Imposto do Selo. 8 de maio de 2017

O crédito inverso do BNI Europa tem total carência de capital, os juros são financiados (ou seja, o crédito não tem prestação mensal) e, embora haja um prazo contratual, o vencimento pode ser adiado até quando o último titular abandonar a habitação, qualquer que seja a razão: morte, por motivos de saúde ou para ir viver com os filhos, por exemplo.

Para os clientes que domiciliem a pensão ou outro rendimento periódico no BNI Europa, a taxa de juro aplicada aos créditos inversos é de 6,75%. Se não houver domiciliação, é de 7,25%. “A taxa de juro é mais alta [do que noutras modalidades de crédito hipotecário] porque tem mais risco”, explica Jorge Delgado, responsável pelo crédito hipotecário do BNI Europa. “Estamos a diferir todo o pagamento para o final”, acrescenta. Além disso, “há uma longevidade excessiva dos clientes” e “o imóvel é indiretamente o meio de pagamento da dívida”, conclui Jorge Delgado.

Interessados querem receber o capital numa só vez

Ao contrário do que Jorge Delgado estava à espera antes do lançamento do crédito inverso, a maioria dos interessados inclina-se para a opção de desembolso único em vez de anual. Neste modalidade, o banco empresta um montante isolado na altura da celebração do contrato, em vez de desembolsos anuais.

Um pensionista de 65 anos que tenha uma moradia avaliada em 150 mil euros consegue receber 32.250 euros. Ao fim de 23 anos, terá de pagar 154.883,74 euros ao banco, incluindo a capitalização dos juros cobrados pela instituição.

Quanto se recebe duma só assentada?
Estes são os desembolsos que podem ser obtidos pelo crédito em que a garantia é uma habitação avaliada em 150 mil euros.
Idade dos mutuários Prazo inicial Desembolso único Custo de amortização no final do prazo
65 anos 23 anos 32.250€ 154.883,74€
70 anos 19 anos 39.000€ 142.558,54€
75 anos 15 anos 47.250€ 131.456,76€
80 anos 11 anos 57.000€ 120.700,34€
Fonte: BNI Europa. Custo de amortização inclui amortização de capital, juros e Imposto do Selo. 8 de maio de 2017

É possível ainda celebrar um contrato em modalidade mista, em que o BNI Europa faz um desembolso inicial complementado por desembolsos anuais. “Temos flexibilidade para conseguirmos adaptarmo-nos às necessidades dos nossos clientes”, diz Jorge Delgado.

Para proteger o seu balanço, o objetivo do BNI Europa é que o montante em dívida no final do prazo valha, no máximo, 65% do valor de mercado do imóvel. É por isso que o banco limita o crédito a uma percentagem do valor do imóvel mais baixa do que na maioria dos créditos à habitação. Por exemplo, um cliente de 65 anos consegue um desembolso único até 21,5% do valor da sua habitação.

Qual o máximo concedido pelo BNI Europa?
O desembolso anual depende da idade do cliente e do valor de avaliação da habitação.

Idade:
Valor do imóvel (em euros):
Montante máximo de desembolso anual (em euros):

O BNI Europa tem dez milhões de euros para emprestar em crédito inverso a maiores de 65 anos durante um ano. No arranque, o foco das operações foi na Área Metropolitana de Lisboa, o que inclui Cascais, Sintra, Oeiras e algumas zonas da Margem Sul, e estendeu-se ao Grande Porto e a algumas regiões do Algarve. No entanto, a equipa do banco tem capacidade para avaliar imóveis noutros locais. “O principal motivo [para o BNI Europa recusar a concessão de crédito inverso] é porque o imóvel está numa zona pouco líquida ou porque as pessoas querem mais dinheiro”, avisa Jorge Delgado.

Que acontece em caso de morte?

Jorge Delgado garante que o BNI Europa não quer a casa dos seus clientes. Ao abrigo do empréstimo, a propriedade do imóvel nunca é do banco. Aliás, o cliente bancário é obrigado contratualmente a manter a habitação em bom estado de conservação, além de pagar os impostos sobre o imóvel e um seguro multirriscos na companhia de seguros da sua preferência. Não pode, todavia, vender, arrendar ou onerar a casa. Se o imóvel deixar de ser a sua residência habitual, o vencimento do crédito é antecipado.

Todos os anos é feita uma prova de vida. O banco contacta o cliente e dá-lhe a possibilidade de pagar os juros corridos no empréstimo. Se o fizer, o montante em dívida mantém-se. Se não quiser pagar, os juros são adicionados ao capital em dívida, como previsto na escritura.

Se o cliente morrer, a herança é chamada a pagar a dívida. Os herdeiros não são obrigados a vender a habitação: podem amortizar o empréstimo com outros ativos. “Haverá um prazo alargado, no mínimo de seis meses e que pode ir até um ano, para os herdeiros venderem o imóvel, consoante a liquidez do mercado imobiliário”, explica Jorge Delgado. No limite, quando o valor previsto de venda é inferior ao capital em dívida, é possível entregar o imóvel em dação ao banco para saldar o empréstimo.

O diretor da unidade de crédito hipotecário do BNI Europa destaca como vantagem o facto de o cliente nunca perder a posse do imóvel. “O cliente ou os herdeiros beneficiam da sua valorização potencial”, resume. Outra vantagem apontada é a ausência da obrigatoriedade de seguro de vida, como acontece na maioria dos créditos à habitação, que, para clientes maiores de 65 anos, representam o maior custo dos mutuários.

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