Este artigo é da responsabilidade da PLMJ
Texto: Francisco Lino Dias, sócio co-coordenador da área de Imobiliário da PLMJ
Se 2021 foi um ano ímpar para o setor imobiliário, 2022 deverá trazer algum crescimento, mas traz sobretudo muitos desafios. Na aurora da pandemia, a Europa vê-se confrontada com mais um arranque de ano altamente condicionado pelo conflito armado na Ucrânia. Se o maior impacto é, sem sombra de dúvidas, humano, o económico não será de menosprezar. Com efeito, com a eclosão da guerra às portas da Europa, não arrancamos o primeiro ano pós pandemia com um ímpeto galvanizador de repetição do crescimento de 2021, onde o setor, se nos situarmos apenas no segmento residencial, obteve vendas de quase 23 mil milhões de euros, mais 19% que em 2019, o ano pré Covid.
Perante um cenário macroeconómico desafiante, a pergunta que se impõe deve ser o que podemos (e devemos) nós, como país, fazer para mitigar os fatores que não podemos controlar? E há muito a fazer. Numa altura em que a Europa – Portugal incluído – enfrentam um problema sério de habitação, não devemos adiar mais agir sobre o que podemos efetivamente controlar e que está a ter um impacto muito relevante na formação dos preços do imobiliário em Portugal.
A Europa acordou para um 2022 onde os preços da energia dispararam, as cadeias de abastecimento estão em risco de colapso e o sistema financeiro está a entrar num ciclo de aversão ao risco. A tudo isto, soma-se o contexto português de uma enorme escassez de mão de obra. De acordo com dados da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, desde a crise financeira que o país perdeu 300 mil dos 900 mil trabalhadores da construção que o país tinha pré crise. Tudo somado – e ainda faltam os custos de contexto – um contrato de empreitada fica desatualizado em menos de uma semana!
Pouco ou nada disto é controlável por um país como Portugal. O que é, então, controlável ou, no mínimo, mitigável? Os chamados custos de contexto que, no setor imobiliário, são essencialmente: tempos de licenciamento que funcionam como um desincentivo ao investimento nacional e internacional no país, processos quase erráticos e casuísticos que obrigam a conhecer o modus operandi específico de cada câmara – quando o que devia imperar era uma lógica homogénea, estabilidade legislativa – e, por último, mas longe de ser menos importante, a carga fiscal.
É pouco compreensível que a carga fiscal na compra de uma casa em Espanha ronde os 10% e, em Portugal, os 40%. É, igualmente, pouco compreensível aos olhos dos investidores nacionais e internacionais, que leis como a do arrendamento sejam constantemente alteradas, inviabilizando a concretização de um plano de negócios a 5 ou a 10 anos.
É difícil compaginar esta realidade com os objetivos ambiciosos assumidos, nomeadamente com a promoção do investimento de construção para arrendamento (buit-to-rent) ou programas como os de renda acessível e outros semelhantes. Na era da sustentabilidade, seria desejável que se fosse mais longe do que a dimensão ambiental quando falamos de imobiliário. É preciso pensar a sustentabilidade do próprio setor e, para tal, é fundamental um pacto de regime abrangente e que saiba mitigar as dores do presente para garantirmos o futuro de um setor que representou em 2021, 15% do PIB.
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