Numa pós-graduação que fiz, há muitos anos, um professor, economista e provocador, disse que na savana não havia crise habitacional. Nem nos polos. Eppur si muove.

De acordo com os dados estatísticos (Pordata) Portugal tem 3 619 739 habitações clássicas e 4 043 726 famílias. Numa leitura simplista faltam mais de 400 000 habitações. O raciocínio é simplista, mas só pretendo alertar para o facto de haver um desequilíbrio entre a oferta e a procura, sobretudo se olharmos à geografia quer de uma quer de outra.

O problema põe-se mais pelo desacerto do mercado (da oferta com a procura) do que pela falta “numérica” de habitação. A solução que durante as últimas três décadas serviu para resolver o problema da habitação – a aquisição – não se adapta à realidade económica actual. A volatilidade dos empregos, com a necessária transumância, não recomenda a compra a quem não tenha uma vida perfeitamente estabilizada. O risco é o do cumprimento de uma pena de prisão de 30 anos, quase uma pena perpétua.

A solução de arrendamento terá de voltar a ser maioritariamente considerada, como acontecia nos anos sessenta e precedentes, em particular nas cidades. Na época, a propriedade era pertença de instituições bancárias e de seguros que tinham obrigatoriamente que deter uma percentagem do seu capital em activos tangíveis, por segurança, o que hoje mais do que nunca se percebe.

Como grandes proprietários tinham uma oferta bastante diversificada, para vários estratos ou bolsas. Várias avenidas lisboetas (Avenida de Roma, Avenida João XXI, o Bairro dos Actores) ainda hoje apresentam placas com a denominação dos antigos proprietários. Com a libertação das obrigações de deter este tipo de activos, os bancos e as seguradoras começaram a converter os seus prédios em propriedade horizontal e foram vendendo, sobretudo aos inquilinos.

Há época, até ao congelamento global das rendas, era um investimento interessante com retornos da ordem dos 8% (como assumia a formulação das finanças para avaliação do edificado), a que acrescia uma assumida valorização do próprio activo. Investidores mais pequenos tentavam adquirir (promover) prédios pequenos, de quatro ou seis fogos, para compor no futuro a reforma.

Também o Estado investia em habitação. Não apenas a “social”, mas para a classe média, para garantir aos funcionários (técnicos) uma habitação condigna – bairros como o de Caselas (com o errado epiteto de “social”) ou o da Encarnação, entre muitos outros, não só em Lisboa mas por todo o país. Já mais recentemente o Fundo de Fomento da Habitação promoveu a construção de habitação mas sobretudo no formato cooperativa, promovendo, no fundo, a habitação própria e a fixação das pessoas ao lugar.

Na análise do mercado da habitação esta é feita quase sempre do lado da oferta, em função dos anúncios de habitação para venda ou para arrendamento, ou no limite, numa análise às transacções de facto efectuadas pelos registos notariais ou nas finanças. Com base nestes dados constroem-se modelos matemáticos mais ou menos complexos que “definem” o valor das habitações (eu diria o preço, não o valor) que servem principalmente para permitir os empréstimos bancários.

Um olhar sobre a procura impõem-se. Quanto podem os portugueses pagar por uma renda? Um casal jovem, uma pessoa só, um casal de reformados?

Olhando para quem queira iniciar uma vida, qual o seu rendimento? Segundo os dados disponíveis,o rendimento médio das famílias portuguesas era de 35 014€. Com uma despesa média de 35 139,00 €. As médias são o que são, mas aparentemente a média das famílias tem um déficit, todos os anos ficam mais pobres, ou aumentam a dívida, como o Estado. Deste valor (média) o encargo com a habitação e despesas conexas corresponde a 17% – 5 900,00 € em 2019. Ou seja, um encargo mensal médio de 491,00 €, com renda, água, luz, gás e comunicações.

Vamos voltar ao casal que quer encontrar uma casa. Imaginemos dois jovens licenciados que entraram para o Estado, ou equivalente. Depois de um ano de estágio terão um vencimento mensal (cada um) de 1 205,00 €, ou seja 33.740,00 anuais € por casal (valor acima do rendimento médio!). Assumindo os valores anteriores, se expurgarmos o valor da energia (50,00 €), do gás (5,00 €), da água (10,00 €), das comunicações e tv (35,00 €) sobram 391,00 €. Se refinarmos este raciocínio, com uma análise do cabaz de compras a situação não melhora. O custo dos infantários basta para percebermos que não estou a trabalhar do lado fácil da curva.

Se voltarmos ao lado da oferta, percebe-se que não existem T1, em Lisboa e na maioria das cidades por este valor. O valor mais baixo andará perto do dobro. A situação complica-se se a família aumentar e necessitar de um T2. Mantendo os salários sem aumentos reais há vários anos contrariamente às rendas que tem vindo a aumentar O problema não é um exclusivo nosso. Mas como com o mal dos outro podemos nós bem, teremos que repensar toda a nossa politica habitacional sem penalizar os proprietários com populismos que só agravam o problema.

À especulação esperada acresce uma inflacção significativa no preço da construção. O preço padrão está a subir. Há várias razões para o aumento do preço das casas. A subida começou discretamente em Portugal com a crise da banca. Houve quem achasse que ter o dinheiro aplicado em imóveis era mais sólido que noutros activos, facto que ajudou à subida. Os vistos gold, a explosão dos turismos, o país ser atractivo para pessoas de grande rendimento: um somatório de causas que desequilibrou a balança.

O aumento de preço das habitações não tem ligação, muitas vezes, com o aumento da qualidade, investindo os promotores apenas na plástica do interior, arriscando remoção de elementos estruturais.

A habitação tornou-se uma commodity. Esta situação não será revertida, pelo menos no curto prazo, e o rendimento das famílias também não tenderá a subir. É altura de o Estado intervir, com políticas públicas de habitação. Desde há muitos anos que os governos só conhecem dois tipos de habitação – a privada onde a sua intervenção é apenas ao nível de cobrança de imposto, e a pública que se resume à “habitação social”. Esta última, nos moldes em que hoje existe, é um foco de tensões socias, com custos que ainda vão no princípio. Podemos observar o futuro olhando para Paris ou Londres.

É altura de o Estado oferecer soluções intermédias. Casas de renda para vários segmentos, usando fundos de investimento imobiliário, públicos ou mistos.

Para essa nova política há que repensar alguma legislação que também encarece brutalmente a construção, porque implica aumentos de áreas. Em 1970 conseguia-se um T3 com 90m², hoje são precisos mais 50%. O acréscimo de áreas prende-se com as acessibilidades, mas foi de tal modo generalizada a sua aplicação que o custo subiu significativamente.

Também alguma regulamentação avulsa, de aplicação aos “centros históricos” com notórias incongruências com outras normas (como exemplo a “obrigação” de usar janelas de madeira, em confronto com janelas termicamente eficientes) ou materiais tecnicamente obsoletos que obrigam a manutenções permanentes e caras que levam os investidores a não incluir estes edifícios nas suas carteiras.

Em Ferrara (anos 80) um plano simples e inovador simplificou a renovação urbana do centro histórico. Foram assumidos materiais contemporâneos no mesmo espírito da construção original. Assim, um pavimento terra no interior poderia ser revestido a linóleo. Um aggiornamento da história – materiais “pobres” contemporâneos em substituição do equivalente medieval, e materiais “ricos” actuais. Obrigação de manutenção da imagem e imaginário exterior.

Hoje a sua universidade instituiu um prémio para restauros. Soluções que não perdem de vista a necessária economia nos projectos.

Para captar privados, nos fundos mistos, poderá o Estado (câmaras também) ignorar o custo do solo (o Estado tem muitas áreas dentro dos perímetros urbanos abandonadas, como os antigos quartéis). Um 100m² (um T3 justo) custará 120.000,00 €. Com um yield de 6% consegue-se uma renda de 600,00 €. Um T2 com 60m² permite, para o mesmo rendimento, uma renda de 360,00€. Se considerarmos a capitalização do solo, a 15% as rendas passariam a 414,00 € para o T2 e 690,00 € para um T3. Valores suportáveis pelas famílias imaginadas acima.

Por último, mas não menos importante: as cidades são seres orgânicos que têm que ser multifacetadas, nos rendimentos, idades e cultura das pessoas. As cidades (centros) estão a despovoar-se, a envelhecer e a ter apenas pessoas de rendimentos superiores. Nas margens arrumam-se todos os que vêm diariamente trabalhar, com custos para o ambiente, para a saúde e para a paz social.