Seja drástico. Prepare-se para cortar os custos bancários do seu condomínio

10 Abril 2017137

Retire o pé-de-meia do seu condomínio dos grandes bancos. Prefira os mais pequenos: cobram menos e pagam mais. Descubra-os, a começar pela instituição açoriana que lidera as nossas recomendações.

ActivoBank e Banco CTT são os únicos bancos que nunca cobram aos seus clientes pelos serviços mais básicos, como revelou o Observador no início de março. São, por isso, os candidatos naturais a receberem a conta bancária do seu condomínio, certo? Errado, porque apenas aceitam clientes particulares. Os condomínios são entidades coletivas e, por isso, os elementos dos preçários não são os mesmos dos identificados para particulares.

As despesas dos condomínios com a banca têm subido. A Caixa Geral de Depósitos cobra agora 10,40 euros por mês aos condomínios menos capitalizados, aqueles que têm menos de 2.500 euros à ordem. Em simultâneo, os bancos têm vindo a cortar a remuneração dos depósitos que os condóminos podem contratar. O Santander Totta, que, entre os maiores, é um dos que mais paga na conta de poupança-condomínio, cortou recentemente a taxa de juro anual de 0,125% para 0,075%.

O resultado de custos elevados e remunerações baixas da banca é forçosamente penalizador para as contas dos condomínios, mesmo quando o património já é substancial. O cofre não é alternativa: os condomínios são obrigados por lei a ter uma conta bancária. Por isso, marque uma reunião extraordinária de condóminos: está na hora de mudar de banco. Na instituição certa, conseguirá passar de prejuízos para lucros bancários ao fim do ano.

O que precisa para abrir conta

O que as instituições exigem para abrir conta bancária não é uniforme, mas passa por estes elementos:

  • Ata da assembleia de condóminos que indique a nomeação dos administradores com poderes para abertura e movimentação da conta;
  • Cartão emitido pelo Registo Nacional de Pessoas Coletivas ou documento que prove o número de identificação de pessoa coletiva;
  • Regulamento do condomínio, se existir;
  • Certidão do registo predial ou título constitutivo da propriedade horizontal na qual constem as frações do condomínio;
  • Para cada administrador, documentos de identificação civil e fiscal e comprovativos de morada e profissão.

Uma referência que está em Angra do Heroísmo

Se o seu condomínio está localizado na ilha de São Miguel ou no grupo central do arquipélago dos Açores, então não tenha dúvidas: visite um dos balcões da Caixa Económica da Misericórdia de Angra do Heroísmo (CEMAH) para abrir conta. Tem a conta para condomínios mais acessível (a partir de 50 euros), não tem comissão de manutenção (desde que registe uma operação por ano, pelo menos), as transferências interbancárias através do serviço de banca eletrónica são gratuitas (mesmo ao balcão custam 2,50 euros, o valor mais baixo da banca portuguesa), o custo dos cheques é quase imbatível (41 cêntimos cada) e o cartão bancário é um dos mais económicos (custa 10,40 euros por ano). Adicionalmente, a CEMAH oferece as taxas de juro mais altas aos condomínios: a conta de poupança tem uma taxa de juro anual de 0,6% e um depósito a prazo a um ano rende 0,75%.

A CEMAH é a referência dos condóminos para abrir uma conta bancária. A caixa açoriana, que pertence à Santa Casa da Misericórdia de Angra do Heroísmo, não é, no entanto, a única a isentar sempre os condomínios de custos de manutenção. Há outras cinco instituições que também o fazem, oferecendo vários meios para fazer pagamentos, incluindo transferências bancárias e pagamentos pela Internet, a via em que os condomínios mais economizam.

Condomínios que não pagam
As contas de condomínios nestas instituições não pagam comissões de manutenção ou de gestão desde que tenham movimentos (num semestre ou num ano). Pode haver outros encargos, nomeadamente anuidades de cartões de débito, comissão de transferências interbancárias e custos com emissão de cheques.
Instituição financeira Mínimo de abertura Presença física
Abanca 125€ Braga, Lisboa, Porto, Viana do Castelo
Banco Privado Atlântico Europa 500€ Lisboa
Banco Best 5.000€ Aveiro, Braga, Évora, Faro, Leiria, Lisboa, Porto
Banco Invest 5.000€ Braga, Leiria, Lisboa, Porto
Banco de Investimento Global 2.500€ Aveiro, Braga, Coimbra, Guimarães, Estoril, Évora, Leiria, Lisboa, Loulé, Maia, São João da Madeira, Porto, Viseu
Caixa Económica da Misericórdia de Angra do Heroísmo 50€ Faial, Graciosa, Pico, São Jorge, São Miguel, Terceira

Embora os preçários dos restantes bancos prevejam cobrar comissões de manutenção — o Deutsche Bank, por exemplo, cobra 17 cêntimos por dia, o que soma 62,05 euros num ano comum —, os condomínios mais ricos conseguem esquivar-se desse encargo na maioria dos bancos. O Crédito Agrícola tem o mínimo para conseguir a isenção mais elevado: um património financeiro superior a 15 mil euros. O Millennium bcp tem o mais baixo: saldo médio à ordem de 500 euros. Há, todavia, bancos que cobram sempre qualquer coisa: Banco BPI, Banco Popular, Bankinter, Deutsche Bank e Novo Banco.

O que é o fundo comum de reserva?

Todos os condomínios são obrigados por lei a ter um fundo comum de reserva para pagar as despesas de conservação do edifício. Cada condómino deve contribuir para este fundo com uma quantia de, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. “O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração”, diz o Decreto-Lei n.º 268/94.

No entanto, o custo de manutenção da conta bancária não deve ser o único critério para eleger a instituição financeira. Os condomínios têm encargos — limpeza, eletricidade, obras, por exemplo — e, logo, necessitam de meios de pagamento. Além disso, precisam de aplicar a prazo as poupanças, nem que seja o fundo comum de reserva, que é obrigatório por lei. O Observador analisou as comissões e a taxas de juro de todos os bancos para aconselhar as instituições mais interessantes para a maioria dos condomínios.

Todas as contas bancárias dos condomínios estão garantidas até 100 mil euros pelo Fundo de Garantia de Depósitos ou pelo Fundo de Garantia do Crédito Agrícola Mútuo. Caso os depósitos fiquem indisponíveis, um desses fundos é acionado para compensar os depositantes.

Condomínio em arranque: evite o cartão e os cheques

Não é fácil criar a primeira conta bancária para o condomínio, porque os bancos exigem, em média, mil euros para abrir a conta. Além disso, mesmo que já tenha mil euros, a comissão de manutenção é tendencialmente mais penalizadora para quem tem menos dinheiro.

Os condomínios mais pequenos devem preocupar-se essencialmente com a comissão de manutenção e com os encargos por transferências interbancárias. Sempre que puderem, devem optar por aderir aos débitos diretos e fazer pagamentos por referência Multibanco através dos serviços de banca eletrónica.

Millennium bcp é o único dos grandes que vale a pena
Estas são as contas mais económicas para os condomínios que fazem, em média, uma transferência interbancária por mês.
Instituição financeira Mínimo de abertura Comissão de manutenção
(saldo médio à ordem de 1.000€)
Comissão por transferência interbancária
(via banca eletrónica)
Cartão de débito
(anuidade)
Custo mínimo por cheque
(em módulo de 20 ou seguinte)
CEMAH 50€ isento isento Classic CEMAH
10,40€
0,41€
Abanca 125€ isento 1,04€ Visa Electron
11,44€
1,19€
Atlântico Europa 500€ isento 1,04€ não tem 0,67€
Millennium bcp 500€ isento 1,04€ não tem 0,95€
Fonte: preçários. Custos incluem impostos. TANB = taxa anual nominal bruta. 6 de abril de 2017

Se for possível evitar, os administradores do condomínio não devem contratar um cartão de débito nem encomendar cheques: os cartões custam normalmente cerca de 12 euros por ano, o equivalente a 24 transferências interbancárias, e o custo unitário dos cheques tende a ser mais elevado do que cada transferências via Internet. Para contornar o cartão e os cheques, o condomínio pode precisar de uma caixa de despesas correntes mais recheada para fazer os pagamentos de montante mais baixo.

Há, contudo, exceções. Um condomínio cliente de Abanca, a sucursal portuguesa da instituição galega, que planeie fazer mais de 11 transferências por ano deve contratar o cartão Visa Electron: essas transferências, que não custam nada na rede Multibanco qualquer que seja o banco, somam uma comissão equivalente à anuidade do cartão.

Os condomínios mais recentes, que são necessariamente pequenos, aspiram a serem maiores. Na escolha do melhor banco, os administradores não devem esquecer que acumularão património no futuro. Por isso, devem ter atenção às melhores instituições para aplicar as poupanças.

Esqueça as contas de poupança

Alguns bancos oferecem contas de poupança-condomínio — que já foram importantes quando concediam benefícios fiscais —, mas os juros são fracos: em média, a taxa de juro é inferior a metade da taxa dos depósitos a prazo disponíveis aos condomínios. Prefira os depósitos a prazo ou outras contas de poupança.

Condomínios com poupança: isenção ainda é importante

É quando os condóminos começam a acumular alguns milhares de euros que os condomínios começam a converter eventuais prejuízos bancários em lucros. Apesar de as taxas de juro estarem em mínimos, ainda é possível contabilizar anualmente uma dezena de euros ou mais de lucro com cinco mil euros num depósito a prazo.

A CEMAH é imbatível: a taxa anual bruta de 0,75% do depósito a prazo gera 30 euros ao fim de um ano a um condomínio açoriano que aplique cinco mil euros — sem lhe cobrar custos além da anuidade do cartão de débito e encargos com cheques, eventualmente.

BIC isenta a partir de 2.500 euros
Estas são as contas mais económicas para os condomínios que fazem, em média, uma transferência interbancária por mês e têm 5.000 euros para aplicar por um prazo de 12 meses.
Instituição financeira Mínimo de abertura Comissão de manutenção
(saldo médio à ordem de 1.000€ e a prazo de 5.000€)
Comissão por transferência interbancária
(via banca eletrónica)
Cartão de débito
(anuidade)
Custo mínimo por cheque
(em módulo de 20 ou seguinte)
Melhor depósito a 12 meses
(TANB)
CEMAH 50€ isento isento Classic CEMAH
10,40€
0,41€ 0,75%
Banco Invest 5.000€ isento 0,52€ não tem não tem 0,50%
Atlântico Europa 500€ isento 1,04€ não tem 0,67€ 0,65%
Banco BIC 250€ isento 1,04€ BIC Electron
15,60€
0,36€ 0,60%*
Fonte: preçários. Custos incluem impostos. *Taxa média. TANB = taxa anual nominal bruta. 6 de abril de 2017

Para os condomínios não açorianos, o Banco Invest, o Banco Privado Atlântico Europa e o Banco BIC (que isenta da comissão de manutenção quando o património ultrapassa 2.500 euros) têm as melhores soluções. Os administradores conseguem taxa anuais brutas de 0,5%, pelo menos, para os 5.000 euros, o que resulta num juro anual líquido de 18,75 euros.

Condomínios mais ricos: taxas são cruciais

A partir de dez mil euros de poupanças, as taxas de juro pagas pelas aplicações dos condomínios são o mais importante na decisão dos administradores, desde que se garanta que não se opta por uma das contas com os custos de manutenção mais elevados. (O Bankinter é o principal banco a evitar: a sua proposta para condomínios custa anualmente 184,50 euros; inclui transferências ilimitadas, cartão de débito, cartão de crédito e uma centena de cheques por ano.)

CEMAH, Atlântico Europa, Banco BIC e Banco Invest mantêm-se como as instituições mais económicas, às quais se junta o Montepio.

Montepio isenta a partir de 5.000 euros
Estas são as contas mais económicas para os condomínios que fazem, em média, duas transferência interbancária por mês e têm 10.000 euros ou mais para aplicar por um prazo de 12 meses.
Instituição financeira Mínimo de abertura Comissão de manutenção
(saldo médio a prazo de 10.000€ ou superior)
Comissão por transferência interbancária
(via banca eletrónica)
Cartão de débito
(anuidade)
Custo mínimo por cheque
(em módulo de 20 ou seguinte)
Melhor depósito a 12 meses
(TANB)
CEMAH 50€ isento isento Classic CEMAH
10,40€
0,41€ 0,75%
Atlântico Europa 500€ isento 1,04€ não tem 0,67€ 0,65%
Banco BIC 250€ isento 1,04€ BIC Electron
15,60€
0,36€ 0,60%*
Banco Invest 5.000€ isento 0,52€ não tem não tem 0,50%
Montepio 50€ isento 1,04€ Negócios MasterCard
15,60€
1,14€ 0,50%
Fonte: preçários. Custos incluem impostos. *Taxa média. TANB = taxa anual nominal bruta. 6 de abril de 2017

Se, enquanto administrador, for ao Montepio à procura de poiso para as poupanças do seu condomínio, é provável que lhe proponham a Solução Montepio Condomínio: por um valor mensal entre 2,08 euros e 6,24 euros, este produto inclui um cartão de débito e 3o cheques por ano. Para os condomínios com patrimónios acima de cinco mil euros, dificilmente valerá a pena, porque pelo equivalente ao custo anual dessa solução é possível adquirir um cartão de débito, encomendar 20 cheques ou efetuar 24 transferências interbancárias, pelo menos.

Use a nossa calculadora de juros de depósitos, em baixo, para perceber que a escolha do banco certo é decisiva para aumentar o património do condomínio. Ao optar pela CEMAH em vez da Caixa Geral de Depósitos, por exemplo, o pé-de-meia do condomínio aumenta mais cerca de 50 euros por ano por cada 10 mil euros aplicados, usando os melhores depósitos a 12 meses destas instituições como referência (TANB de 0,75% vs. 0,10%).

Calcule quanto rende o depósito a prazo do seu condomínio
Escolha o montante, a taxa de juro e o prazo para descobrir o juro líquido no final do prazo, depois de descontar os impostos. Assume uma tributação a 25%.

Montante a aplicar (em euros):
Taxa anual nominal bruta (em %):
Prazo (em dias):
Juro líquido no final do prazo (em euros):
Texto de David Almas, ilustração de Andreia Reisinho Costa.

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