Arrendamento

Rendas acessíveis: um bolo-rei só com favas

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Quem aderir à renda acessível perde dinheiro, fica com uma renda limitada, não tem liberdade para escolher o inquilino e tem que fazer vários seguros. O bolo-rei do governo é sem brinde e só com favas

Há cada vez menos casas para arrendar e os preços não param de aumentar. É indiscutível que o mercado de arrendamento está pelas ruas da amargura.

Mas uma coisa é a perceção que temos e a opinião que formamos com o que ouvimos e lemos, outra, bem distinta, é a sua tradução em números que evidenciam a evolução dos últimos anos.

Em 2011 em Portugal, a oferta de casas para arrendar foi de 22.247. Em 2013, dois anos depois, esta oferta mais que duplicou atingindo 45.061 casas. Contudo, em 2018 esta oferta não ultrapassará as 16 mil. Uma queda de 65% ou seja, neste ano que agora terminou, a oferta de casas para arrendar representa um terço das que foram disponibilizadas em 2013.

Este retrocesso do arrendamento habitacional patente nas estatísticas da Confidencial Imobiliário é confirmado pelos dados divulgados pela Autoridade Tributária e Aduaneira. De 2016 para 2017 houve menos 24.477 senhorios a emitirem recibos de renda. Num só ano, a queda foi de 16% e, infelizmente, sabemos que está imparável.

Ao compararmos os dados disponíveis relativos aos primeiros nove meses de 2018 com o mesmo período do ano anterior, verificamos que a conjugação da redução do número de novos contratos de arrendamento com o aumento do número de contratos rescindidos, representa mais uma descida na ordem dos 7%.

E quando analisamos a variação do valor das rendas, os resultados são ainda mais aterradores. No primeiro trimestre de 2014, na Área Metropolitana de Lisboa, a renda média contratada por metro quadrado estava em 6,20€. No terceiro trimestre de 2018 este valor já atingiu os 10,80€. Um aumento de quase 75%. No caso da Área Metropolitana do Porto a subida foi de 57%.

Em outubro passado escrevi aqui no Observador que em matéria de arrendamento esta governação “estragou em 33 meses o trabalho de 33 anos”. Antes, existia uma visão consensual, a longo prazo, para reformar e reconstruir o arrendamento urbano. O desvario de anúncios e diplomas dos últimos anos, destruíram as expectativas positivas e provocaram uma inversão na oferta de casas para arrendar.

Entretanto, assistimos a todo o tipo de desculpas.

Primeiro foi a “Lei dos Despejos” (a reforma de 2012), depois o turismo, a seguir o alojamento local e agora a especulação imobiliária. A este ritmo, está para breve a aparição de um novo “culpado”…

O tempo passa, os números afundam e vão-se esgotando as desculpas. É pungente constatar a total incapacidade do governo e da maioria parlamentar que o suporta, para lidar com o descalabro que eles próprios criaram.

Inventaram e propagandearam uma “crise” de despejos que ainda hoje não conseguem quantificar. Alardearam todo o tipo de anúncios que só serviram para alimentar o ego das suas clientelas ideológicas. Prometeram programas, fundos e milhares de casas com milhões de euros à mistura, que rapidamente se esfumaram nas cativações do Dr. Centeno.

Agora anunciam que querem “salvar” o mercado de arrendamento. A grande novidade chama-se “Programa de Arrendamento Acessível” (PRA), que pretende criar uma nova oferta de casas com rendas reduzidas.

Apesar de ainda não haver qualquer diploma publicado, já é possível explicar o seu funcionamento atendendo ao que foi anunciado e à autorização legislativa aprovada no Parlamento.

Em primeiro lugar oferecem benefícios fiscais. Qualquer contrato que se enquadre neste regime terá os respetivos rendimentos prediais totalmente isentos de IRS ou de IRC. Mas estes benefícios trazem consigo várias condições e obrigações:

  • O valor da renda a praticar será limitado, em função da tipologia do alojamento;
  • A renda também deverá ser inferior em 20% aos valores praticados pelo mercado, embora se saiba que haverá uma fórmula de cálculo onde entram vários factores;
  • Os arrendatários terão que se candidatar através da sua inscrição num site a criar para o efeito e que validará se preenchem as condições de acesso a este regime;
  • Esses candidatos não poderão ter rendimentos superiores a um valor que ainda não foi anunciado e a taxa de esforço não poderá exceder 35% dos respetivos rendimentos;
  • Os proprietários terão que escolher os arrendatários de entre uma lista que lhes será fornecida;
  • Os alojamentos a arrendar nestas condições terão que ser registados pelos respetivos proprietários, no site acima referido;
  • O contrato de arrendamento terá uma duração mínima de 5 anos;
  • Haverá um conjunto de seguros obrigatórios (até agora foram referidos três seguros).

Este sistema transmite uma maior segurança ao senhorio no que respeita à cobrança das rendas. Mas quando comparamos os benefícios fiscais agora oferecidos, com a perda de receita provocada pela limitação do valor das rendas, os resultados são surpreendentes.

Vejamos um exemplo prático. Uma renda de 750€ numa habitação com um contrato de arrendamento a cinco anos, terá uma taxa autónoma de 23% na medida em que beneficia da redução de 5%. No final do ano e com o imposto pago, esta habitação tem uma receita de 6.930€. A mesma habitação, no novo PRA com um contrato de arrendamento de igual duração, está obrigada a uma renda 20% menor ou seja 600€. No final do ano e como não paga imposto, esta habitação tem uma receita de 7.200€.

Assim, entre estas duas situações, há um ganho de 270€ a favor do PRA. Mas como terá que pagar os seguros obrigatórios previstos na lei, e são vários, os prémios destes seguros excederão facilmente esse ganho de 270€. Ou seja, quem aderir ao PRA, perde dinheiro. E quanto menor for o valor da renda, maior será o prejuízo.

Confesso que fiz e refiz várias vezes estas contas até porque duvidei destes resultados. Posso assegurar que não me enganei. Quem aderir à renda acessível, perde dinheiro, fica com uma renda limitada, tem que fazer um contrato a cinco anos, não tem liberdade para escolher o inquilino e terá que fazer vários seguros. Só um tanso colocará a sua casa em tão “acessível” prejuízo. Em época natalícia oferecem-nos um bolo-rei sem brinde e só com favas.

Desde 2015 que António Costa anda a vender esta figura da renda acessível. Afinal, depois de tanto tempo, tantos estudos, tanta discussão e tantos anúncios, o resultado assemelha-se à vaca voadora cujas asas são um hino à inutilidade e à impostura.

Os génios que engendraram este sistema e agora nos apresentam uma espécie de milagre da multiplicação das casas, são os mesmos que proclamam diariamente a necessidade de regular o mercado como se fosse algo tão simples como rodar o botão de um qualquer calorífero para aumentar ou reduzir a temperatura.

Quando confrontamos os números das suas promessas e anúncios com os resultados, o panorama é confrangedor. Em cada um dos últimos três anos, Portugal perdeu milhares de casas na oferta para arrendamento. Oferta essa que resultava do funcionamento normal do mercado de arrendamento.

Em Lisboa, António Costa e Fernando Medina prometem-nos há vários anos 7.000 casas de renda acessível. Até agora, produziram zero e anunciam as primeiras 131 casas lá para 2021. E até o programa de renda convencionada criado pela Câmara Municipal de Lisboa em 2013, só ofereceu em cinco anos cerca de 350 casas para arrendar.

Com uma mão no megafone da propaganda e outra no Diário da República, prometem casas que não existem e mesmo as poucas que venham a produzir, jamais se aproximarão do défice que estão a criar. O arrendamento habitacional é cada vez mais residual e a política que desenvolvem só contribui para a “gentrificação” de que tanto se queixam. Agora, conseguiram “regular” o mercado de arrendamento.

Se isto fosse um jogo de futebol, a iniciativa privada dava uma cabazada à promoção pública tão aclamada por esta governação.

Nota final para memória futura:

Alguns dos diplomas sobre arrendamento urbano recentemente aprovados no Parlamento, resultaram de um entendimento entre o PS e o PSD, já que as peças suplentes da geringonça começam a não estar “oleadas”. Tenho alguma dificuldade em compreender que o PSD tenha apoiado um diploma que reduz de 28 para 10% a taxa autónoma sobre rendimentos prediais de contratos de arrendamento com mais de 20 anos, esquecendo-se dos milhares de senhorios que há décadas suportam arrendamentos vitalícios com rendas que estiveram congeladas e que ainda hoje estão com valores muito abaixo dos praticados pelo mercado. Esses senhorios, com contratos anteriores a 1990, que fazem de segurança social assumindo o papel de que o Estado se demitiu, continuarão a pagar a taxa autónoma de 28% sobre os seus rendimentos prediais.

Arquitecto, presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana de 2012 a 2017

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